考虑购买澳洲新房?那你必须了解这些法律知识

首先，海外投资者只能购买新房。新房是指没有交易过的房子，包括楼花、已建成但是还没有出售过，并且也没有出租或者居住超过12个月的房屋。

如果持有能够在澳洲合法停留超过12个月的非永居签证，可以买一套二手房用于自住，但是如果你这个签证失效，需要离境的时候把这套二手房给卖掉。

其次，很多海外实力雄厚的客户买好地段的别墅推倒重建，那你一定要记得必须加建一套以上住宅（拥有独立产权的房屋不是我们俗称的姻亲房等），并且满足下列四个条件：

最后，有些客人喜欢购买空地建别墅，我就曾遇到过一个要建中式豪宅的客户。土地没有一手二手之分，买家可以直接从土地开发商和其他买家手里拿地。自行找建筑商在完成建筑审批后开建，只要满足以下2个FIRB的要求：

想了解更多相关规定可以通过浏览下列网站获得：

http://firb.gov.au/（FIRB网站）

http://www.lpi.nsw.gov.au/（新州土地局）

从2017年7月1日起，FIRB的申请费用增长了10%。具体计算请看下列表格：

例如，悉尼所在新州政府从2017年7月1日起将把海外投资者的附加印花税从4%上调至8%，额外的土地税从0.75%上调至2%。其他各州也有相应的附加印花税和土地税政策。

一位海外客户在澳洲注册了一家公司，公司62%的持股人是他的亲戚——居住在澳洲并且有澳洲身份的自然人，客户本人持股19%，客户境外的公司持股19%。他认为这样两个海外股东的持股比例都没有超过20%，总持股比例没有超过40%，那是不是就不是外国人了。

答案是这个公司还是外国人。因为海外客户和他的澳洲亲戚是关联人（Associate），因此他与亲戚的持股比例要累计计算。整个公司海外个人持股将为62% + 19%= 81%。公司还是“外国人”。

关联方的定义是很广的，亲戚、公司的大股东、公司主要借贷方都有可能是关联方。所以这种架构没有帮客户达成由“外国人”变成本地人的目的。 

目前，澳洲的产权类型主要有以下几种：

1. Torrens Title（独立产权）

   购房者成交之后永久拥有这块地，其后代可以合法继承。只要通过政府批准，业主可以在这块土地上建造房屋或者拆掉原有建筑等。大部分的别墅就是这种产权。

   
   

2. Leasehold（租赁产权）

   购买者获得的是99年的租约，产权可以在租约生效期间转让。但转让时，价格随租约有效期的减少而减少。这种产权常见于堪培拉首都地区，以及情人港、歌剧院等政府规划重点区域。

   
   

3. Strata Title（分契产权）

   它的代表就是公寓（apartment）或者单元房（unit）和联排别墅（Townhouse）。购房者可以合法拥有房屋，以及一定比例的土地价值利益，但不能擅自对房产改造或对土地进行进一步的细分。这个建筑或者小区，会有物业管理条例对所有业主的行为进行规范。

   
   

4. Company Title（公司产权）

   通常是指由一家公司的股东共同拥有的物业。当买家购买该类型的物业时，相当于购买了该公司股东名下的股份，进而对物业产生相应的居住权。这种产权常见于市区的商用写字楼。

有一位客户就在悉尼的情人港买了4套公寓，说希望这4套公寓可以千秋万代传下去。但是他没注意到合同中写明是99年的租赁产权，显然不符合他的计划。所以在购买物业的时候还是要仔细看一下。

而对于本地人来讲，因为在购买物业种类上没有限制，所以更需要了解的是如何降低自己的购买成本，那就要了解以下四点。

首次置业者就是在签署合同的时候为澳洲的PR或者公民，年满18周岁首次购买用于自住的物业，并且成交之后连续住满6个月。而如果你的配偶曾经购买过居住物业或申请过首次置业补贴，那么你就不是首次置业者了。

以悉尼所在的新南威尔士州举例，从2017年7月1日起，首次置业者购买合同价65万以下（不包括65万）的新房或者旧房，均可享受免印花税的优惠。 房价在65万至80万（不包括80万）享受部分减免。

购买空地建房，从2017年7月1日起，首此置业者购买土地合同价35万以下（不包括35万）的新房或者旧房，均可享受免印花税的优惠。 房价在35万至45万（不包括45万）享受部分减免。

同样以新州举例，从2017年7月1日起，凡购买房价在60万以下的公寓新房，或者购买土地建新房，并且土地和建筑合同价总和不超过75万的首次置业者，均有可能享受到$10000的政府补助。购房者可以通过贷款银行提交申请，也可在房屋成交后通过律师向政府递交申请。

以新州为例，从2017年7月1日起，取消每个本地投资者每个财年购买一套65万以下新房投资5000澳币的印花税优惠。本地购买投资房的购房人可以延迟12个月缴纳印花税的政策也已经被废除。