2022-07-27 06:16:06
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最近听到不少客户已经或者有想法去国外买房，选择地大致有美国、英国、新加坡等，近期为两位客户去美国买房进行了方案设计和服务落地，所以特别来谈谈中国人去美国买房要注意的事项和持有架构安排。
为什么会有“用什么架构来买房”这样的话题呢？
一般在国内买房大多是个人直接买下，简单方便，很多美国人买自住房也是直接个人持有的。那为何中国人去美国买房时需要想一想什么架构好呢？原因有二：
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二是很多中国买家大多不是美国税收身份的人，在美国的税收制度下，特别是美国特有的遗产税和赠与税上，往往会受到很大的限制。
非美人士持有美国房产涉及的规划事项如下：（以A先生为例）
A先生
非美人士，持有美国房产
防范人身意外风险，避免美国资产的遗产法庭认证程序；
防范债务风险，起到资产保护的作用；
避免刚性分配财产，实现财产利益的灵活分配；
优化房产投资策略，筹划房产投资相关的租金或其他收入的所得税，提高投资净收益。
筹划美国的赠与税、遗产税，现有资产架构中，若个人生前赠与房产涉及赠与税；若身后房产被自然继承涉及遗产税、非美国税收居民遗产税免税额仅为6万美元。
需要特别提醒的是个人持有美国房产还可能碰到的法律风险：如果A先生的美国房产在其个人名下，万一发生与房子相关的诉讼，A先生将是诉讼的被告，需要承担无限连带责任。
举例来说，假设A先生把房子出租后，房客在房中举办派对等活动，如果一位客人在室内受伤，在美国目前的法律环境下，受伤者很可能以出租房设施不安全这种理由来向A先生索赔。A先生是被告，要承担无限连带责任，在极端情况下会遭到重大赔偿损失。
此外，中国人持有美国房产还需要特别注意，提前筹划美国的赠与税、遗产税。拿A先生来说， A先生并不是美国税收居民，目前（2018年）在美国享有的终身遗产税免税额为6万美元，终身赠与税免税额更低（非美国税收居民每年赠与一人仅1.4万美元免税且无终身赠与税免税额），额度太低，在美国转移资产很受限制。
美国税收居民有高达1120万美元（2018年）的终身遗产税/赠与税免税额。另外，在美国，房产这种资产类型，在个人直接持有的架构下都在赠与税和遗产税的征税范围。因此，A先生未来想转移美国房产给家里人会面临较重的遗产税及赠与税，最高税率达40%。举例来说，如果A先生买的是60万美元的房子，在面临赠与税或遗产税缴纳的情况下，很可能要缴20多万美元的税额。
因此，我们提醒中国客户若想去美国购房或者已经购房并打算长期持有的，应尽量避免非美国税收身份的个人直接持有美国房产，而是选择合适的持有架构：
第一，变更持有人。比如上述讲到的，非美国税收居民赠与税及遗产税的免税额很低，而税收居民的免税额比较高，那么在符合客户条件和意愿的情况下，可以将资产变更为美国税收身份的家庭成员来持有。当然，这一想法实施时也会牵涉到其他事项，比如客户怕失去资产控制权、投资所得税税负变化等方面，因此需要综合考虑。
第二，配置合适的美国人寿保险，应对遗产税。上述A先生若为自己购买人寿保险，且未来不变更身份，则去世时的保险金不需要在美国缴纳遗产税（非美税收居民持有的自己作为被保险人的保单不纳入美国遗产税范围），并且还可以用保险金缴纳其他潜在的遗产税，提前规划、做好缴税的现金流准备。
第三，变更持有结构。即在不改变资产控制人的前提下，改变直接持有架构，比如美国房产通过一个海外信托持有，那么非美国税收居民并未直接持有美国房产，不会受到美国遗产税和赠与税的限制。对于目前尚未购置、以后打算购买美国房产的客户，可以提前设计好架构持有，但对于已经持有美国房产的情况，需要设计方案变更架构。
总结来说，对于中国人去美国购房，如果客户是为家里具有美国税收身份的成员（比如孩子）购买首套房子（自住房），以美国税收身份的人直接简单持有房产没有大问题，因为他们（美国税收身份）的赠与税、遗产税免税额比较高，另外自住房出售时，还能享受增值所得中25万美元的免税政策。
但是对于中国人（非美国税收身份）想购买美国房产进行投资，就不建议个人直接持有，原因刚才有讲到法律、税收等方面的考虑。
目前市场上，我们也可以看到，有越来越多中国人采用架构来持有美国房产，简单点的用LLC（有限责任公司）来持有，复杂点的用信托架构，以系统地解决资产规划问题。
因此，中国人持有美国房产不是直接购买那么简单，需要根据自己的目的提前做好规划。
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注：本文作者泮美芳任职新财道家族办公室高级税务规划师。
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