2022-07-09 14:24:24
来源：综合中国基金报、杭州网
如今，苏州火热的楼市已经掀起了数波高潮，而这也使得不少投资者将目光再次投向房地产信托项目。昔日占据信托投向半壁江山的房地产信托能否跟着楼市一起复兴？
房地产类信托产品还能买吗?
对于当下的市场，有部分投资人疑惑，楼市火爆但金融产品存在诸多不确定性，房地产信托/基金资管还能买吗?单从质量上看，受益于房企谨慎推新和与信托公司的严格筛选，只要目前在市场推出的产品，肯定是以优质著称。而从收益率看，考虑到市场整体的资金利率走低，此类产品的回报或不如过去。不过，在固收产品中，房地产项目仍是高回报的来源。
3步教你如何筛选房地产信托
按用资阶段分
(1)前期拿地阶段：此时开发商融资是为获取土地，项目尚不符合银行及信托贷款要求，一般会通过股权投资类信托来实现融资。此类项目收益较高，同时风险较大。
(2)建筑施工阶段：该阶段房产项目融资途径较多，融资方式较为灵活，投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等直接影响还款来源的因素。
(3)装修经营阶段：用于成熟房产项目的升级改造或经营所需资金，常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金，需重点关注项目本身的经营情况，如：入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。
按房产种类分
(1)住宅：一般来说，以项目所在地首选人口净流入大、房产库存较低的城市，城市内刚需型房产(小户型)优于改善型住房(大户型)，更优于高端住宅(洋房、别墅等)，也就是说，越容易出手的住宅越好。此外，还需关注项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。
(2)商业地产(集中商业、写字楼等)：对前者来说，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对后者来说，则主要看其招商入住率。
(3)旅游地产：指集旅游、度假、居住为一体的房产项目，需重点关注区域位置与品位，尤其是当地的气候与人文环境。
审核项目融资方、担保方及增信措施的质量
需要重点关注融资方及担保方的背景、总资产、净资产、资产负债率、营业收入、对外担保余额、各类借款兑付峰值、是否为发债主体等信息。一般来说，背景实力雄厚、资产负债率不高于70%、净资产规模较大、连续3年营业收入递增或保持相对稳定、净资产规模大于对外担保余额，则安全边际较高，借款兑付峰值在信托到期之后、是发债主体且评级等级为AA及以上，则资质较佳。房地产信托的抵质押物多为在建房产或融资方及其关联方股权，抵质押率低于50%为优。此外，还要注意抵质押物的变现能力、流动性及是否有警戒线设定等情况。