关于买不买房, 又发声了!

我们看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

我们看到，销售增长了百分之十几的销售额，为什么没钱呢？他们公司基本上是没钱的，这个投资增速是2008年以来增速最低的一年，比2008年还惨，开发商基本上兜里就没钱了。

为什么我们谭总请大家来开这个会？就是这个基金有了一个最好的机会，可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了，开发商要有很多钱的话要基金干吗？去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元，国内融资很困难，就跑到国外融资。

所以今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少？2015年境外融资只有140亿美元，也就是说今年一季度以前，比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会，这是一个很重要的问题，开发商兜里的钱不够了。

所以最开始我说，投资会持续下降，就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位资金增长的话，可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。

分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以这个支撑效果还是有的。

但是中部、西部的销售是什么呢？销售是高速增长，西部和东北地区。前面我们看到投资是负的，或者基本上是不增长的，可是从销售看，东部地区，投资增长快速地区是负增长销售，负的7.3，中部地区还维持14，西部12，去年前年的高杠杆，导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里，而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。

今年一季度我们可以看一些数据，融资下降了1.33万亿，下降了20%，企业贷款下降了15.8，委托贷款下降了50%，信托贷款下降了9%，融资下降了80%，所以到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿，和去年年底相比。一个季度少1万个亿，开发商手里的钱很紧。

更严重的是，现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了，也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家，70家公司开始拍卖股票，还银行债，信用是非常严重的不足。

有人说，4月25日开始降息，银行准备降准，这是个信号，但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止，1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱，对社会只有4000亿，但主要用于中小企业贷款，而且命令禁止流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了，那不是你家娶媳妇儿，所以这个差距是很大的。

另外一个实际问题，比如产品与价格，我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。这个破房子破到什么程度呢？就是上边有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又是高级的电梯，又是高级的门窗，二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了。

总之，以后可能得盖破房子，不能盖好房子，这是一个很麻烦的问题。所以，产品与价格之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品，你不让卖高价，怎么办？

很多企业在扩大规模，但是扩大规模和利润之间产生矛盾，因为你想扩大规模很容易，有钱就行，但是不让你卖高价，你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业，实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园，去年比前年的低，就是只能卖破房子，卖低价，扩大规模，但是利润达不到那么高。所以规模和利润之间的矛盾，这是很多人难以理解的。

价格是来自于什么？来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨，正确的分析应该叫做，地价是房价的地板价，就是最低价格了。我把地价加上一个建安、税费，各种成本加进去以后，这是我卖得不赔钱的价，叫地板价。

天花板价在哪？天花板价在顾客身上，一个人买，可能加点利润就算了，10个人买我就得往上加价，这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上，这个供给面不就扭曲了吗？

所以形成的结果是，房价继续上涨的压力加大，越来越大。因此，用这种政策导致的结果，我们有五次大型调控，每次调控之后房价都是上涨的，没有一次是下跌的，原因就是它把供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候，跟不上以后，下一次你一旦放开就很麻烦。所以，人家不准让我说涨价，我也没说涨价，我说政府可能要求我们涨价，不是我说的。

所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二手房价倒挂。倒挂是什么意思？二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么？说明政府告诉你，赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价，那你还不去炒。

这些政策出台，我们认为变成悖论就是现在是一个难题，很多人问我，什么时候这些政策能够取消？什么时候这个政策能够解封？前两天开会有一个老总告诉我，最好就得看看特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中国的外贸掉下去了，要让中国的经济掉下去了，可能政府就得把这个后门开开，让开发商日子好过点，要不然经济就掉下去了。

我个人认为，开发商在和地方政府比财政支出，如果地方政府的财政支出能够挺得住的话，可能他就不会轻易把这个事儿掉了。但是中国有句古话，兵马未动，粮草先行。如果地方政府财政支出遇到了问题的时候，它对土地财政的依赖性就加大，去年土地财政是5万亿，土地出让金是5万亿，房地产相关的税收18000多亿，然后和建筑业相关的，就是除了房地产本身的税收以外，相关的费用由6000多亿。

地方财政一共8万亿，如果没有这5万多亿的支撑的话，地方财政很难支撑债务转化问题。今年就得看看了，我们的土地出让到底能怎么样。一些好的城市仍然在高价出场土地，但是很多城市已经出现了一些控制，就是土地我刚才说涨价那么多，所以我们一季度财政增长了17.8%，GDP才6.8。一季度财政收入还是不错的，但是地方的财政收入，很多已经开始出了困难，这就是问题。

他们忘了一个事情，就是我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的，我们当前的主要矛盾是什么？城市化的主要矛盾，从眼前看，相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题。到目前为止，我们的城镇化速度发展还是很慢的，还没有真正解决农村进城的问题。

大家都知道，，叫建立中国的长效机制，住房的综合住房制。现在我们没有综合住房制，现在我们的住房制度叫做城市住房制，只解决城市居民的铢分问题，不解决农村的居民住房问题。

所以地方政府的财政里头，只包括了有户籍人口的住房困难，不包括农村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把农村人口都轰走了，否则他得解决住房问题，这是个麻烦。我们的主要结果，就是农民进城问题。

对于老龄化来说，我们现在是改善性需求占主导地位，年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是他给改善。其中有两个主要矛盾，一个是没有电梯，老人爬不动，北京70%，上海大概也得有70%的房子是没有电梯的，6层也爬不上去。

老龄化越来越严重，英国怎么解决的？政府出钱，把3层楼都加上电梯。但是中国出不了这个钱。虽然我们有一些补贴，北京已经开始了，大概改了几十栋楼，但是差得很远，没有电梯的楼太多了，所以改不过来。

还有一个问题就是，80%以上的房子没有卫生间，你们觉得上海的房子好吗？上海房子都是刷马桶，早上起来刷马桶，没有卫生间。没有卫生间，它连厕所都没有，所以上海政府改了一栋房子，加了个厕所，厕所和卫生间是两个概念，卫生间是可以洗澡的地方，厕所只能叫半个卫生间，你只能解决一半的卫生问题，另外一半的卫生问题解决不了。

所以很多楼没有热水，我们大概全国90%以上的楼没有热水，70%以上的没有卫生间。所以很多家庭买热水器，淋浴器，搁到厕所里头，底下还得躲着那个洞，上头淋浴。刷牙呢？早上起来得到厨房刷牙，这种情况在大多数楼里头仍然保持了这个现象。这是一个很严重的问题，所以改善性需求所占的比例是越来越大的。

还有一个就是独居需求，独居需求可能很多人不太了解，到现在为止大概有750万独居，我们估计五年以后，每年增长30%到40%，其中一部分是孤寡老人的独居，另外一部分是年轻人，90后，00后不愿意跟父母在一起住。他们宁愿远离父母，自己单独租一个小房子，也不愿意跟你在一块住，你那个房子太大，他不跟你住。

北欧40%这种，整个欧洲大概平均有25%这种情况，现在中国是5.8%。未来的发展是什么？如果要发展到25%，我们得有两亿五千万户独居户，越来越多的90后和00后开始独居了。

原因是什么？原因是城市化，大规模的城市化集中在十八世纪后，因为十七世纪末才有了私有产权制度的保护。，但是皇帝老毁约，到十七世纪末的时候，皇帝终于不能毁约了，所以全世界都开始确立私有产权保护制，城市就发展起来了。

尤其是十八世纪以后的工业化，导致城市化加剧，第一产业农业越来越不行了，这个发展过程是加速。所以从1800年到2010年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍。

我们可以看到城市化需求在全球的发展过程。2007年的时候，城市人口已经超过了农村，到2016年的时候城市已经40.27亿人，农村34.15亿人，农村人口越来越少。中国到现在14亿人里头，8亿人在城市生活，但只有5亿多是城市户籍，40%是城市户籍，剩余的人都是农村户籍。

所以虽然有一部分农民住在城市里头，但是他孩子不能上学，不能领退休金，不能买房子等等。所以中国的城市化，还早得很。对于美国来说，根本不缺土地，农村面积很大，但是他们的城市化发展速度一点不低于中国，发展的速度远远超过中国。所以中国到目前，农村的人口比例是大于城市人口比例的。

从全球看，不管是发达地区还是非发达地区，城市化的速度都在加速，为什么？因为第一产业的产值太低了，中国有27%，接近30%的劳动力，农村劳动力，只生产7%的GDP，而70%多左右的劳动力生产93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比农村人高了很多很多，钱多，收入高，所以人都往城里跑。

去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%，换句话说，如果服务业越来越多的时候，一定要靠城市才能解决问题，靠农村是解决不了服务业的问题的，靠农村就是老婆和孩子给你倒水洗脚，能有人给你捏脚吗？

所以城里城外，不管是发达地区和不发达地区，我们都可以看到，未来发展的趋势，第一产业的人口一定是越来越少，必须到城市才能富起来。中国要想达到基本现代化和现代化小康，你得满足70%的城市化率，我们还早着呢。

我们的现有城市里头，现在大概有22亿到240亿平方米的住宅，这包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话，我们最少得有400多亿。大现有情况下，好像增长1倍的住房增长量。我们每年住宅多少呢？去年大概7.8亿平方米，今年大概也就10亿平方米。

即使是这样算的话，我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。我们满足不了。如果你天天用按着的方法，这个速度可能就很难达到。

我们原来的住建部副部长仇保兴在博鳌论坛上曾经说，我们现在的户均已经达到了1.1套房，他觉得我们基本上满足了。他就没想想那个房子有多破，我们说的折旧。如果每年有5%的折旧，400亿房子的话最少一年有20亿，我们现在一年就10亿。

换句话说，就是房地产长远的发展你是改变不了的，美国200多年呢，纽约现在房地产市场仍然是大头。你不是说房地产市场，我可以把房子是住的不是炒的，把它弄没了，弄没了中国经济就没了，这个是无法改变的一种情况。

但是仇保兴忘了一条，我们孩子的户口在父母的户口上，但是那个孩子已经单独住了一套房子，我儿子前两天偷偷结婚了，既没告诉男方的家里，也没告诉女方的家里，然后两个人偷偷在外头租了一套房子住。这种事儿我说是只有我们家出现吗？不是，突然发现他们公司十几个人都是这样。

年轻人不愿意告诉你，他自己愿意过小日子，干吗非得告诉你？我又不需要你的婚礼，人家过的挺好的。我觉得你们在座的可能也会遇到这种情况。独居家庭的速度，我们现在750万户，今后估计得有2500户，这个发展速度可能是非常快的，可能用五六年时间就得这样。

因为虽然我们的80后，90后比80后少了三分之一，00后和90后少了三分之一。所以很多人说，我可以从父母那儿继承一套房子，从老婆家里还可以继承一套房子，我一个人可以分三到四套房子。

胡扯，因为老人不死。我们的平均年龄估计从60多岁，70多岁，现在涨到80多岁了，过两年就是90多岁。你想想，30岁生孩子，你要想继承老人90岁的房子，你得活到60岁才能继承，那你30岁结婚的时候，到60岁之间这30年你老住别人的房子？那不是胡扯吗？

所以很多专家都在那儿瞎说，就忘了老人不死。为什么我们退休养老金老不够用？我们原来计算的时候，是按照你70岁以前就死了计算的，结果人不死了，这个钱不够花的。这很是个问题。他们没想到，我们的美好生活让老人不死了，老人不死就变成一个结果呢？

原来一套房子能解决问题，现在得两套、三套房子才能解决问题。你要熬到老人90岁死，下次他活到120的时候你怎么办？更麻烦了。我们的最新科技告诉大家，2038年新科技就可以保证这些人，未来就告诉你人可以活到120岁，高科技，没法弄了。

还有一个关心的问题，就是房产税。今年我们期间有一个财政部的副部长回答了记者的提问，记者说我们能不能像国外的私有土地那样收取房产税，这个副部长告诉他，中国从来没有收过这样的房产税。我觉得这个副部长是不太懂，没看过中国的税法，他不知道1951年的时候，1949年的时候我们是房产税是房产税，地税是地税，1951年的时候把房产税和地产税合并了，叫做房地产税，那个时候土地和国际一样是私有产权的。

，我想他一定是搞错了，这个副部长，如果我是总理一定把他撤了。1951年以后为什么不收了？因为公私合营以后没有私人房屋了，全都是公家的了。因此，房产税没人收了，没法收了，收谁的？收不了了，所以他就取消了。

取消以后变成了什么？就变成了工商税，变成了城市维护事业税，附加税，土地使用金，土地出让使用税，耕地占用税等等。现在我们列出来七八个税种，都是属于房产这个范围之内。

因为凡是收了房产税的，都不能收其这类的税，房产税你都收了，不就是改善环境吗？维护城市的，你还能收绿化税吗？类似的情况很多。现在的情况下，2011年的时候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候，或者是我们房产税初期的时候就提出，要减去相应的税费。

但是现在后头这句话都被人抹了，他们总想在不减现有税的情况下加税，这是不可能的，。

但是如果减了一些税，再征，能不能解决现在的土地财政问题？解决不了。不懂行的人以为，房产税还能替代土地出让金、财政问题解决不了，土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费，它是复利计算的。可是你要把它分成70年收，政府兜里一下子就没钱了，所以替代不了地方税。

回答记者问的时候，他提出通过房产税来调紧税负公平问题，如果要现在收房产税，税负是极不公平的。

第一，现有的房产税已经很重了，所以你要先取消再收才合理，否则就是税上加税。

第二，原有房屋的价格构成是不一样的，有的交了土地出让金，有的没交土地出让金，我们的商品房占总房量的多少呢？30%多。也就是说70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是没有交土地出让金的房子，你能一并收税吗？你要一并收税的话，可能就会出现很多麻烦。

我们还可以看到有的交了大市政费，基础设施费，什么什么一大堆，有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原来分配的住房改房。

这里头的构成矛盾很多。最重要的是，我们的房改文件1997年23号文件，，叫老人老办法，新人新办法。那今天你要统一收税，人家说了，文件上写着，我老板得老办法，你怎么能按新人新办法解决呢？所以统一实行这种房产税，几乎是不可能的。

有人老问，房产税出台，房产税出台了，也就是他们吹吹吧。

另外一个是取得房屋产权的方式不一样，有人是花钱取得，有人是分配取得，有人拆迁取得的，有的是经济适用住房转换成商品房的，但是他没交土地房产税。有的是各种各样的房子，还有自建房，原来的私有产权房等等一大堆，你怎么把它统一分配呢？

我们最低收入者人群里头，拥有的私有产权，拥有第二套产权房的也有7%。他们的房子大半在老城区，房子很破，但是学区房卖的很贵。你要按他的卖价收他的房产税的话，老百姓交不起，所以几乎是不可能的。

同时，税收一定是大大提高了租赁标准，和这个租售并举是违背的，这两个是相悖的。靠税收去提高租金，老百姓更租不起房子，这是一个很麻烦的事情。我也不认为房产税能解决房价问题，能解决供应性问题，能解决任何问题。

为什么？因为我们历史的发展阶段不一样。国外为什么行呢？因为他一直是市场经济，土地私有制，所以不管他取得的房价是多少，他的规矩是一样的。我们的规则不一样，因为我们有住房分配制的，有住房房改制的，有大量的市政基础设施拆迁阶段的，有住房改革阶段，有商品化的阶段，有非商品化的阶段。

最初的商品化是划拨土地而形成的，后来的商品房土地办理土地出让制度形成的，然后就变成土地招牌挂制度形成的，所以各种取得方式是完全不同的。

你现在要统一市场评估的方式解决，一定会出乱子的，大家就会拿原来的房产证，原来的土地取得条件，或者房屋取得条件跟你打官司，为什么他的和我的是一样？我的成本比他高多了，或者我的成本比他低多了等等，。所以我估计，要这样说的话，税务比现在的军队要扩大3倍到4倍才能忙得过来。