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股事：一边是海水，一边是火焰；房地产又要火？该买还是该卖?
（2018-05-30）
——股事
楼市又火了？某种意义上确实很火，看看摇号购房的几个城市场景：
5月26日，！选房时间2分钟。上海751人摇号争购382套总价1000万到2000万的豪宅。杭州摇号近3000人抢177套房，先要预存150万，排队长达1公里。成都5万人摇号争抢400套房源。西安5千人买700套房。如此摇号购房的火爆城市还有不少。难道房地产市场又要火了？
最吸引眼球的是天津，一个“海河英才”计划引来了30多万人挤瘫了官方服务器，为的就是落户天津、为了25.02%的全国第一的高考录取率。
杭州等地的摇号购房火爆场面源于限购、限售、限价等调控，尤其是限价措施。据了解，杭州这个万人抢购的楼盘融信澜天最新备案均价为18460元/平方米，而周边最近的万科未来城二手房挂牌价超过三万；华夏四季楼盘精装修均价为26105元/平方米，而它旁边的北大资源未名府在2016年时，毛坯单价已冲上三万。
但这种“摇号抢购”并非真正的房地产再次启动。正相反，房地产泡沫正在经历前所未有的压力，这个压力将在今后逐步加大，这，就是债务违约的压力。
1-4月，中国房地产开发投资同比增速放缓至10.3%。商品房销售面积与销售额增速显著回落，回落幅度分别为2.3及1.4个百分点。房屋新开工面积增速回落2.4个百分点。而房地产开发企业土地购置面积更是从此前的增长变成了下降，且降幅深达2.1%。土地成交价款同比增速也大幅回落6.7个百分点。
增速在全面下降，尤其是销售情况的增速下降说明房地产市场在减速而非再次启动、火爆。开发商购地更是负增长，更说明已经有部分开发商开始撤出房地产市场了，通过各种手段如制造抢购火爆新闻、引进人才落户等手段吸进刚需入市接盘，房地产好清仓走人。
天津万众瞩目的无底线的引进人才计划，其背景是房地产企业的债务压力，债务有可能出现大面积违约的爆发而不得已的所为。
天津本土最大的房地产企业，天房集团最近被爆出存在债务违约风险。天房集团资产负债率为85.81%，负债总额达1830亿元，截至2017年年中，天房集团累计在56家金融机构的负债超过千亿元，涵盖四大行和各大股份银行和主流信托机构。如果天房集团出了问题，那么天津的整个金融圈儿就要发生大地震了。幸亏政府及时出手干预才避免了违约的发生。可是，政府目前捉襟见肘，又能救得了多少呢？下次呢？.....
我们由此可见，天津的房地产市场是何等的境况，最大的房企都已经岌岌可危了，更别说其他小房企了。所以，当地政府把高考升学率最高的这种“潜力”都挖掘出来了，可见房地产市场已经到了何等地步！以这种无奈之举来为天津房地产市场解危，也就是防范在当地发生金融市场系统性风险，避免违约的连锁反应，一家房企就直接关联着56家金融机构，间接的就更别说了。
在房地产各方面指标增速都在下滑的背景下，尤其是在房地产企业投资和拿地负增长的背景下，一些城市因政府限价而使得个别新楼盘和二手房差价，由此导致摇号抢购的现象能代表房地产市场回暖吗？答案是正相反，既然有着巨大差价，为什么过去开发商是捂盘惜售炒高楼价，现在却又开发商舍“血本”打折销售呢？
这说明现在有开发商开始开始打折变现了，有开发商绷不住了，资金链要出问题开始甩卖楼盘了，是房地产企业债务要出问题了！当然，不排除有极个别先知先觉的地产商“先走一步”退出房地产市场清仓了。
这种现象正预示着房地产泡沫破灭即将逼近最危险的快速破灭期，其路线是：资金流动性收紧（货币政策因外础和汇率、美联储加息缩表原因而收紧）---资金成本不断走高---房住不炒下的限购限贷限售等超强调控---2018年下半年开始的房企债务偿还高峰---房企债务违约逐步扩散---违约潮到来，房企和金融系统不断变现资产以应对债务偿还---抛售潮到来---楼市崩盘....
在存续地产债中，2018年需要偿付的规模为1613亿，是2017年的2.3倍，而2019-2021年需要偿付的规模分别为2807亿、3998亿和4037亿，将不断创出到期新高。
2015-2016年是地产公司债发行的井喷期，因为特殊的期限结构，使得2018和2019年成为地产公司债进入回售期的集中阶段。2018年回售期的地产债将高达3800亿，2019年规模也有3692亿。当前债市收益率水平已远高于15-16年，投资者选择不回售的可能性增加、对房地产企业信用风险的担忧也有升温，回售的比例有可能大幅提高，集中大规模回售有可能给房地产企业带来大面积违约风险。
据天风证券金融部统计数据显示，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务，2018年全年的全年到期量将是1949亿元，而三季度就高达932亿元，四季度698亿元，三四季度占了全年的80%以上。2019年和2020年的到期量的增量每年都在1000亿元以上。
连都说从今年6月份开始，一直延续到2021年，1.4万亿的地产行业债务正在路上。
中国1-4月房地产投资和销售数据同比增速全面下滑的背景下，彭博数据显示，截止3月31日，中国上市开发商未来一年内到期的短期债务较一年前却增加了一倍多，而公司持有现金对短期债务的覆盖水平从一年前平均139%降至95%。房地产商脆弱的资金链有断裂的风险。
国内债务压力剧增，而发债融资又处处受阻，目前发债屡屡受挫，地产商不得不把目光转向外面，房地产公司这两年大量借入了美元债务，而且借入量在大幅度增长。中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，房地产企业境外融资合计388.6亿美元，相较于2016年全年的140.6亿美元，上涨了176%。截至4月16日，房企境外融资高达193亿美元，同比上涨了80.6%。
美元债风险更大，因为它还要面对慧绿贬值的风险。股事（公众号：股事）这半年来一直表达一个明确的观点，就是美元在2018年开始将有一波幅度上涨行情，这波行情是华尔街金融总攻的前奏，更是贯穿华尔街美国对对手国和其他非美国家发起的金融总攻的全过程。如今，美元的走势完全验证了股事判断，从今年2月的88.251，中间没有调整涨到昨天最高95.030，短短三个月涨了7.6%！对美元则存在着大幅度贬职的风险，那么美元债届时还债成本将大幅度上升，违约概率也就更大。
重重债务的重压，即将到来的还债高峰，在房地产饕餮盛宴后到了买单结账的时候了。钱越来越少，钱越来越贵，钱越来越难借，这将是还债高峰即将到来房地产企业面临的不断加重的窘境。
股事（公众号：股事）在此做个预判：在今年进入三四季度还债高峰期后，房地产企业将在两年时间内债务违约将不断增加，并最终扩散为大面积违约，大量房地产企业将因资金链断了而倒闭，这种趋势将以加速度的形式推进。房地产泡沫也将随之在这个阶段开启快速破灭期，政策冰冻的房价也将最终阻挡不了违约潮导致的抛售潮，会出现大幅度下跌。
如今的个别城市、个别楼盘“火爆”的星星之火，不会重演2015底开始从几个一线城市点燃的燎原之势。目前的这些“火爆”被媒体炒作放大，反而更说明了房地产商已经感觉到了越来越寒冷的冬意。这些“火爆”是个别地产商在债务压力下、或感到凛冬将至的先知先觉者在甩卖套现资金；是个别地方政府面临如天津那样，因地产债务违约而导致金融系统性风险，所采取的不得已的举措，“引进人才”、“抢人才”为名，达到吸引刚需为实。
在很多人看来房地产又要火爆了，房价又要涨了，至少是认为房价不会跌。但是，在股事看来，上一波是靠涨房价吸引刚需入市，这次靠限购，靠饥饿销售，靠摇号造成市场房源紧缺的假象来启动民众加杠杆入市接盘。如今这些所谓的楼市“火爆”摇号销售等现象，正预示着房企在套现退出房地产市场，预示着房地产违约潮即将来，预示着房地产泡沫崩溃之日为期不远，预示着房地产的慢慢冬日正在临近。
这些年股事一直提醒大家，房地产泡沫不同于其他任何资产泡沫，这个人类历史上空前绝后的大泡沫，其破灭期将是极其漫长的，其见顶过程也是相对其他资产周期要长很多，过程也复杂得多，而见顶破灭过程中很大可能会出现快速破灭的过程，房价将在这个时段出现一波快速下跌的过程，随着债务大面积违约，房企大面积倒闭，房地产才会步入慢慢破灭之旅，这个过程甚至有些人将用一生来实践。
总之，房企债务压力越来越大，资金链越绷越紧，债务违约越来越多，房企和金融机构要做的只有一件事：吸引刚需，打折抛售！这就是当今房地产个别城市楼盘“火爆”的真相。当这种变现抛售随着还债高峰期的到来成为普遍趋势，抛售潮将导致冰冻的房价成为美丽的童话。
5月15日，留鹤在“全国政协健全系统性金融风险防范体系专题协商会”上，说了极其极其重要的四句话：
——做生意是要有本钱的；
——借钱是要还的；
——投资是要承担风险的；
——做坏事是要付出代价的。
股事之所以说这四句话极其重要，是因为它是具有非常明确的标志意义，就是中国说了多年的打破刚兑即将到来。换句话说就是，违约潮即将到来。我们知道，房地产问题实质就是债务问题，债务违约潮的到来，就意味着房地产泡沫快速破灭即将到来，房产抛售潮为期不远，宇宙高度的房价也将逆转过去十几年的只涨不跌的趋势。
留鹤讲话后，5月29日央行行长易纲在“金融街论坛年会”上也讲了如下意味深长的话语：投资者要树立收益自享，风险自担的理念，天上掉馅饼的事儿是不会发生的，如果有人告诉你（一款产品）又保本，又有两位数的收益，你一定要小心。
这让股事想起了2015年股灾前的情形，官媒先是大肆渲染“四千点刚起步”，在4100点之后市场彻底启动疯狂后，则开始提示风险了，因为这时任何风险的警示都是没用的， 就如股事不断写文章警示风险被大多数人所不屑，甚至遭到很多谩骂一样。股事当时写文章指出，，将来发生股灾就不要埋怨管理层没警示过风险。
其中一篇2015年4月16日的文章《股市很快就要见顶》（股事新浪博客可以看到）是这样写的：
“作为证监会主悉的**，在大盘近乎疯狂的时点，说出此话，恐怕很多老股民都会有所感悟，当管理层出现此类声音时，反而更加促使股民，尤其是新股民蜂拥入市，而在不久的见顶大跌后，管理层也会心安理得，因为已经提示风险了，出现亏损是你股民自己的事儿，管理层在为股市的暴跌做准备了。”
“ 之前判断股市有可能在六月前仍然有可能保持活跃，但目前从走势上看，在加速赶顶，，所以，股市这波行情将不会走到6月，将提前锁定流动性，在几次震荡后会有暴跌、甚至是连续暴跌出现，将不会给股民以出逃的机会，大顶也许在一个月内左右产生。”
结果股事（公众号：股事）这篇文章之后，5月28日股市暴跌，上证指数暴跌6.5%，惊现千股跌停的奇观，在短暂的反弹后，6月开启了惊世骇俗的大股灾，最后不得不政府动用所有力量超强力度的干预才终于止住跌势。
那些当时陷入疯狂的股市参与者，那些当时谩骂股事的风险警示者，不知道在股灾中所剩几何？要知道那波行情是以不断拉升指标大盘股、进而拉抬指数完成的，真正在上涨行情中赚到钱的并不多，尤其是4100点之后，至少能和指数持平的不多，但是股灾使得绝大多数股民亏损累累，加杠杆者则更可能是血本无归。
如今之楼市，正是处于股市的4500之上的位置，市场已经没有人相信房地产泡沫会破灭，所有人已经被洗脑相信楼市不败的神话。很多人总是容易被洗脑，被行情所洗脑。去年短短一年的上涨行情就让有些人忘乎所以了，去年底今年初股事不断的提示，美元今年将会开始一波幅度上涨行情，美元将会走强，可是，那些当时被一年上涨行情洗脑而鄙视股事观点的人，如今又都默不作声了？那些在4100点之上癫狂的人，股灾后怎么都销声匿迹了。
浓重的债务乌云正在压过来，违约潮正在步步逼近，秋风萧瑟的房地产泡沫正在步入严冬，而这时，正是市场怪象迭出、最乐观、最疯狂的时候。
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股事：重磅！这个炸弹随时会爆！它危及每个人的钱袋子！房地产泡沫还撑得住吗？
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