秦小明
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开篇提醒：文末有重要提示！
答应过大家的坑，我会慢慢填起来的。接下来几天，我会和大家科普一下大类资产的投资逻辑。今天讲第一部分，先说说房子。后面会逐渐说股票、大宗商品、债券和现金。
1
一些被忽略的数据
房子的问题此前的文章里没少说，今天我不打算讲逻辑讲走势了，今天讲点事实和案例。
大家可以先稍微细致地看一下今天的题图。
大类资产收益情况比较（可点击放大查看）
来源：WIND，小明研究
这个图对比了从2011年至今的中国几类大类资产的收益率。为了强调对比作用，题图我用了一线城市的数据，后面更一般的百城统计数据图我也会贴出来。
这个图有三个虚线圈的地方很有趣，它表明该阶段投资一线房产的收益，是要低于现金收益的。
这三个区间分别对应：
2011年-2013年，
2014年-2015年，
2017年8月-未知。
对于那些持有「房价永不会跌」的同学来说，这一结论可能难以接受。但数据躺在那儿，市场交易的结果，要尊重客观事实。尽管这些区间房价的绝对数可能仍然是上涨的，但收益没跑过现金，即是投资意义上的「跌价」。
最后一个虚线圈表明，从2017年8月份开始，投资一线城市的房子，其收益率已经再次跌破现金水平。而到2018年4月份，投资房子的收益已经在大类资产里垫底。
这些有意思的结论，很显然被市场有意无意地忽略了。
百城样本住宅价格变化与其他资产收益对比
数据来源：WIND，小明研究
2
买入并持有策略 Buy-and-hold
当然，房价永涨信仰持有者肯定会说，你说这些有啥用，绝大部分时候投资房子都比其他资产要划算，关键是它跌价的时间很短，涨价的时间很长，这就够了。
这样的逻辑其实是典型的买入并持有（buy-and-hold）策略，粗看没毛病，但其实过于朴素，认为只要买房子拿着不动就是万全之策。它会误导很多投资者。
或者回答一个简单问题：
你现在还能以历史低价买入房子吗？不能的话，，因为成本结构早已沧海桑田。
奉行买入并持有策略时，至少要思考以下几个问题：
1）买入并持有的投资策略，只有在没有杠杆或者低杠杆的情况下才有效。
什么意思呢，如果你只是通过付首付来投资房子，那么相当于加了很高的杠杆（通常2-3倍是有的），这个时候如果你恰好买在了阶段的高点且位置不佳，那么跌起来你是非常有压力的。定期的财务成本支出，未必能让你熬过调整阶段，可能必须割肉离场。此时，长期上涨的趋势和你没有关系。
2）追涨杀跌是投资当中的人性，投资房子也不例外。
不要觉得买入并持有，任由市场波动你都不管，是一件很容易做到的事。我告诉你，这非常难。也不要只觉得投资股票会追涨杀跌，投资房子也是一样的。这就是人性，羊群效应的结果，很难克服。
具体到微观交易结构上，有不少人在高点接盘后，发现房子跌了，就急忙割肉立场。再或者在下跌的阶段，又不敢出手，一直等到下一个阶段高点。这样来回被收割的例子，并不鲜见。
3）宏观趋势也可能发生根本逆转。
假设你没加杠杆或低杠杆，也假设你没有那么倒霉在前两年高点冲进环京接盘（现在有多惨，谁买谁知道），还假设你在任何市场波动中（包括看空论点的影响中）都不为所动，那么投资房子就是最好的选择吗？buy-and-hold的策略还会奏效吗?
设想一下，如果过去十年的周期真的转向了怎么办？跌一年（这里的跌是低于现金收益）你不为所动，跌两年呢？三年呢？五年呢？
人性往往都是对抗不了的，几乎没有人能容忍自己投资的资产长时间低于现金收益。
3
天津抢人
谈起天津，炒房客马上就能告诉你房价必涨的原因：
抢人啊！超短时间内落户30万人！这还不涨谁涨！
这个逻辑表面看没有任何毛病，人多了，购买力上去了，相当于天津这个市场局部的货币增加了，那房子这个资产的价格自然就会上去，一切都顺理成章。
但我们再多思考两步呢？
1）天津为何要抢人？
2）抢完人之后呢？
投资一个资产，不是买进去了就万事大吉了。资本市场有句名言，叫
会买的是徒弟，会卖的才是师父。
从一项投资退出了，账面收益变成真金白银了，才算投资清算完成（settled）。
为什么天津要抢人，大家去看看天津GDP的增速，再了解一下天津的债务问题你应该就明白这背后的逻辑。
前阵子天津最大的国资房企，天房集团被爆负债超过1800亿，2亿元的信托产品都差点兑付不了，一度引发市场担忧其违约的风险，股价暴跌。上周天津农商行的董事长的事儿也可以了解一下，这些事都不是孤立的。
抢人背后的隐忧，投资房子的人你不能不关注，因为你要考虑退出。你现在提着几百万上千万的现金西装革履风尘仆仆地冲进去，能不能还这么体面的退出来，要多思考一下这个问题。
可能你已经站在了火山口，但自己却浑然不知。
4
两个微观交易案例
这两个案例都来自公众号读者，大家可以从微观交易结构上，更真切直观地感受投资房子的心态变化。
案例一，来自当下火热的天津。一位读者来信问：
小明，想请教你一个问题：我爸13年在天津投资了套房子，90万后来涨到了230万，现在跌到了170万，现在是时候出手吗？还是再放一放呢？那个区位是挨着市中心四区东边的一个区，规划说是2019年地铁修建好。因为后来在高点又入了一套，贷款压力有点大。
我从这个案例里看到的几个信息：
1）90万到230万确实赚了很多，但目前为止还是帐面财富，没有兑现。
2）230万到170万跌幅26%。你猜230万的时候有没有人买进去呢？肯定有吧，不然这个价格怎么交易出来的？那这些人现在会不会很难受？如果贷款了50%（各种消费贷啥的都算哈），那么52%没有了。杠杆再大一点的话呢？
3）“后来在高点又入了一套，贷款压力有点大”。说明什么？流动性已经成了至关重要的因素！如果之前的房子卖不出，这个压力可能会让你睡不踏实，尤其是房价再来个26%的跌幅的话（已经发生的事实哈，不是我拍脑袋的）。
案例二，来自一位曾经投资香港房子的读者。
当年有一套新房落成在1997年的香港，一手购入价是365万，一年后98年以350万卖给二手买家，连税费杂费佣帐面亏了5%，然后发生什么事情大家都知道了。
直到2007年三手买家买入，买入价是210万，一直持有到现在房价是超800万。虽然买房一直是没错的决定，但在不同的时间点上，结果是天与地。
当你发现资不抵债，资产是负值还要一直还贷，中间不能死不能病不能被裁员，才是真正的恶梦。
这个案例本身已经说得非常直白了。稍微要提示下就是第一个买家卖了之后是亚洲金融风暴，第二个买家亏了140万出局，第三个目前账面赚得最多。
还记得我前面说的吗？buy-and-hold是一个说起来简单，执行起来其实很复杂的策略。这个案例用来解释我的观点，再合适不过。
5
投资好的资产就一定稳赚？
我的观点众所周知，无论从宏观周期趋势上还是从微观交易结构上，目前房子都不再是理想的投资标的。即使你再小白，再不懂金融，也不一定非得要把钱着急放进房子里，这是非常危险的一个举动。
有人说一线城市的房子是好的资产，最值得投资，买到就是赚到。但我要说，这个逻辑也还是太朴素了。
值不值得投资要看至少三个因素：
1）未来的发展好不好；
2）现在的估值贵不贵；
3）价格变动的波动率大不大。
大家可以结合比特币的走势，仔细理解一下这三个要素。比特币是个有意思的交易资产，我此前写过几篇文章从交易的角度讨论它，并蒙对了几次大的下跌。有兴趣的同学可以翻一下历史文章自己找找。
第一个因素决定了标的未来的绝对价格空间，第二个因素决定了你投资的成本，第三个因素决定了你有多少可能执行buy-and-hold这种傻瓜式的投资策略。
你去问很多炒房客，问他为什么看好一线城市。理由从来都没有变过，就是觉得未来升值潜力大，人口流入，资源聚集，区位优势，都是这一套。
但你问他，现在的价格贵不贵，估值合不合理，他是很难理得清楚的。你再问未来的波动性怎样，他可能根本没有考虑过这个问题。
Facebook牛逼吧？这么牛逼的公司，当年上市之后，3个月之内股价从最高45美元一路跌至18美元，跌幅高达67.7%。
Facebook股价曾大跌并底部盘整一年
为什么会这样？因为Facebook不是一家好公司？显然不是，只是因为当时对应它的发展来说，市场认为它估值太贵了。即不满足以上的第2）点条件。当然现在它的股价来算，已经从低点涨了10倍。但这又是一个涉及到「buy-and-hold」能否那么容易执行的问题。
我相信当年肯定有人因为做多Facebook在2012年那波惨烈下跌当中爆仓过。宏观趋势是一回事，微观交易有时是完全另一码事，不能轻易划等号。
恰恰是那些看似简单的东西，执行起来最困难。比如你让一个让投资者十年坚持定投某个大盘基金试试看，能做到的全中国不会有多少人。这就是人性，投资最困难的，是要克服这个东西。
我们回过头来看一线城市的房价，你说一线城市好不好，当然是好，没争议。但是一线城市的房子贵不贵，这个问题就很难说多方就一定是对的。
即使退一万步讲，如多方说的那样，一线永远涨，那有没有可能接下来几年来个阶段性下跌，这个可能性哪怕最坚定的多方也不能排除吧。那么当这种情况出现时，你就确定你能拿住手上的房子该吃吃该喝喝该睡睡，毫不动摇？
一位最近在上海入手学区房的朋友
要不要投资房子，是你自己的决定。钱是你自己，投资挣钱了不会分我一分，亏了我也不会赔你一分。但我希望投资前，你能多一些相关的知识，这样赚钱了你知道赚的是什么钱（而不是傻不拉几地觉得自己是运气好赚到了天上掉下来的馅饼），亏钱了你也知道错在哪里，下一次吸取教训。
只有当人们知道自己在做什么的时候，他们才会真正走向成熟。
PS：关于大类资产的定价和各类金融资产的运行逻辑、资产价格等问题的深入讨论，属于金融思维训练营的部分内容。更多详情，欢迎和我们一起学习探讨：
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