2022-07-11 10:44:42
来源：财经观潮
昨天（4月11日）下午，博鳌亚洲论坛2018年年会“楼市：这次真的不一样”分论坛在博鳌亚洲论坛国际会议中心举行，经济学家管清友的一席话，引起了热议。
在谈论房价一环节中，管清友语气诚恳地奉劝在座的听众：
如果你觉得现在房价很贵，如果现在能买，有这个实力买，就抓紧时间买。因为如果你嫌贵，十年以后更买不起。没钱就去借钱买，你得去买你买不起的东西。
他认为，在楼市严调控的今天，房地产市场确实到了不同阶段。
九十年代末期开始进行住房货币化改革以后，经历了二十多年的发展，到今天这个阶段，供需两端本身也都发生了变化，原来的增长是斜率非常陡峭的增长，未来不管有没有政策的调控，增长的斜率本身也要放平，开始放缓。
但他也明确了，放缓并不是降低房价，这并非调控的目的。
许多地方政府为了让数据好看一些，呈现出被抑制住的场景，虚报价格，所谓的统计价格与实际成交价格严重不符，只不过是为了明面上好看，例如某城市环比下跌了居然能控制在6元钱。
管清友的观点很明确，与本号一直以来的观点几乎一致，就是未来中心城市的房价大涨是不太可能了，但会进入慢涨通道，因此有钱就赶紧买，未来的房价不会跌，只会更贵。
就在管清友“大放厥词”之际，老空军潘石屹也放出狠话，对房地产开炮：今天的房地产市场一天比一天畸形，已经违基本常识。
他认为，的房价已经高的离谱，不久就会下跌。
他的逻辑是，目前的租金回报率太低（租金回报率=年租金/房产当下总价格）以北京为例，北京目前的办公楼租金回报率是3%，住宅租金回报率1%，而正常的租金回报率范围应该是银行贷款利率+1%~2%。
目前各行业贷款基准利率4.9%，按老潘所言正常的租金回报率应该就是6%~7%，一旦实际租金回报率严重低于正常租金回报率，就预示着房价要下跌，反之要上涨。
他自己希望政府将过高的房价压下来，让租金回报率回到正常水平。潘石屹还解析了高房价的构成，土地成本和税金被地方政府拿走了，利息被银行拿走了，利润被开发商拿走了，只有房价不停地上涨他们才有高回报，所以各方都在期盼着房价永远涨下去。
潘石屹说十五年前，谁要敢说房价上涨，是会挨板砖的，如今反过来了，谁敢说下跌就得挨板砖。
管清友和潘石屹，他们一个是经济学家，一个是企业家，都不是信口雌黄的人，对于他们俩的言论，到底谁对谁错呢？
本号认为，都对。只不过管清友说的是现实，潘石屹说的是愿景。
从内心出发，凡是买不起房的人以及政府管理层都希望房价能够下跌，都希望百姓的生活压力小点，有广厦千万间，可庇天下寒士。
但现实告诉我们，中心城市以及昨天本号分析的那些三四线城市（点击此处即可查看）仍会继续慢涨下去，直到城市化进程结束，直到地方政府摆脱土地财政依赖。
潘石屹以国际惯用的租金回报率来预测房价将下跌，不妥。
首先，租金回报率根本不适用与，因为欧美日都已完成了城市化进程，仍处在城市化进程当中，国情不同怎可直接套用？
其次，欧洲、美国等土地都是私有的，而的城市住宅用地是国有，作为地方政府财政的重要来源，房价已经牵涉到了方方面面。
按照的逻辑，影响房地产市场的四个因素国家基本制度、经济政策、市场中的供求关系，这几个因素共同决定了房价易涨难跌。
1、国家基本制度，这里主要指土地制度。我国的土地制度短时间内不会发生变化，在国家分配土地资源的情况不会发生变化的前提下，房地产市场不可能会发生根本性变化。
2、经济政策方面，的货币一直在超发，导致资产价格一直在上涨，尤其是房价。
过去M2增速一直都是GDP增速的2~3倍，如果将M2增速理解为货币发行速度，GDP增速理解为财富创造速度，那么货币贬值速度≈M2增速-GDP增速。货币在贬值，房价焉能不涨。
此外，从购房贷款利率来看，的购房贷款基准利率过去二十多年一直在下降。
即便去年和今年相继上浮了首套房和二套房贷款利率，但与历史相比，仍处在低位，说明政府仍在鼓励买房。
3、供求关系，也就是人口和土地供应量。
的城市化已经进行了几十年，中心城市人口持续流入，按照发达国家的城市化率计算，的城市化还将有继续维持10年。人口持续增加，购房需求量一直在增加。
2017年，武汉、西安、成都、长沙、杭州、南京、郑州等20多个城市加入了人口争夺战，人口正加速流入这些城市。购房需求量暴涨，造成了这几个城市的房价在2017年强调控的背景下，依然来了一波大涨。
有人或许很好奇，热点城市当中，除了深圳面积小，土地不够供应外，其他一些城市尤其是二线城市面积超大，拥有足够的土地，为什么就不加快增加土地供应量呢？
地方政府增加土地的速度是根据户籍人口增加量来推出的，其供应速度严重滞后于实际人口增加速度，导致需求暴增刺激房价上涨。
至于为什么要这样做，道理不用多说。如果地方政府一股脑地将土地全部廉价拿出来，后续的财政收入指望谁去？只有每年给出一些，坐享成本上涨，才可以细水长流。
来源：楼市参考
新上任的人民银行行长易纲，今天（4月11日）在博鳌亚洲论坛“货币政策的正常化”分论坛上，透露了大量有价值的信息：
1、在是审慎的货币政策，我们没有任何量化宽松、零利率政策，现在主要央行都在收紧利率，开始退出扩张，也会进行缩表，我们已经有很长时间期待这样的政策发生，我们也已经准备好了。
2、要首先稳定经济杠杆率，希望债务结构更加均衡。
3、下一步金融业开放将和汇率机制改革进行相互配合。金融监管能力将与开放程度相匹配。
4、到今年6月30号 六大金融开放举措将大部分开始落实:
一是将取消银行和金融资产管理公司的外资持股比例限制，允许外资银行在境内同时设立分行和子行。
二是将证券公司、基金公司、期货公司、人身险公司的外资持股比例上限放宽至51%，三年后不再设限。
三是不再要求合资券商的境内股东中至少有一家证券公司。
四是内地和香港从5月1日起互联互通额度扩大，将把股市互联互通每日额度扩大四倍。
五是允许符合条件的外国机构投资者来华经营保险代理业务和保险公估业务。
六是放开外资保险经纪公司的经营范围，与中资机构一致。
5、除将于上半年落实的金融开放举措外，还有五项措施年底前推出。
一是鼓励在信托、金融租赁、汽车金融、货币经纪、消费金融等银行业金融领域引入外资。
二是对商业银行新发起设立的金融资产投资公司和理财公司的外资持股比例不再设上限。
三是大幅度扩大外资银行的业务范围。
四是不再对合资券商的业务范围单独设限，内外资一致。
五是全面取消外资保险公司设立前须开设两年代表处的要求。
6、中英两国沪伦通进展顺利，争取2018年内开通。
7、虚拟货币对实体经济的服务比较少，，我们对虚拟货币一直是比较谨慎的。但是，在全世界范围内，对虚拟货币的研究是走在前列的，我们在研究数字货币应该以一种怎么样的形式来服务实体经济，包括区块链技术、金融科技等。
现在我来分析一下。
在第1点里，易纲表达了两个意思：第一，是审慎的货币政策，我们没有搞量化宽松，也没有零利率；第二，对于全球逐步进入加息周期，我们很期待，我们做好了准备。
易纲说没有搞量化宽松，这个是有讨论空间的。我个人的看法是：自1978年改革开放以来，一直处于量化宽松之中。
其中仅仅从1990年到现在的28年时间里，广义货币M2就增长了超过110倍。如果从1952年计算（考虑币值改革因素），则M2在66年里从101亿元增长到了173万亿元，增长了1.7万倍。
当然，如果把这种货币增速看做常态，则在过去两年的确没有量化宽松，而且的确在收紧货币，M2的增速在下降。
值得注意的是易纲的表态——“我们已经有很长时间期待这样的政策发生，我们也已经准备好了。”
也就是说，易纲认为全球宽松的货币政策应该结束了，因为杠杆率太高了、资产价格也太高了。应该说，这个表态对于房价是利空。
行文至此，需要给大家交代一个背景。易纲是央行“双支柱调控体系”的倡导和建立者。
所谓“双支柱”，是针对之前的“单支柱”而言的。之前央行只关注CPI和就业数据，据此来确定货币政策。但近年来的实践表明，CPI和就业数据代表的是经济周期。在经济周期之外，还存在金融周期。
CPI可以很稳定，但资产价格已经飞涨起来，这在美欧日和都出现过。这说明，金融周期可以跟经济周期不同步。因此，需要在“货币政策”（对付经济周期）之外，建立“宏观审慎政策”（对付金融周期、资产价格）。这就是所谓的“双支柱”。
评判金融周期，最核心的两个指标是“广义信贷”和“房地产价格”，前者代表融资条件，后者反映投资者对风险的认知和态度。健全宏观审慎政策框架、并与货币政策相互配合，能够更好地将币值稳定和金融稳定结合起来。
可以看出，，最大的区别是：，基本上是“单支柱调控”，关注的是CPI、就业率，工具主要是利率和准备金率。，双支柱调控体系逐步建立。所以，易纲担任央行行长的时代，不仅会关注CPI、就业率，还关注广义信贷、房地产价格，使用的调控工具多了日益健全的“宏观审慎评估体系（MPA）”。而的金融监管体系，也发生了巨大变化，强调“打通”。
因此，易纲将成为有史以来最关注房地产价格的央行行长！
他还将高度关注“投资者对风险的认知和态度”。央行和投资者之间博弈，将更多地在心理层面、预期层面上展开！
那么问题来了：易纲会更倾向于加息吗？
看起来是这样。但是，2018年是高度不确定的一年，他也只能走一步看一步。
最大的不确定，当然是是否会爆发，能打到什么规模，在什么时候实现妥协。第二个不确定，是日益对抗的美俄关系和叙利亚、朝鲜等地的局势。第三个不确定，是在“大基建+PPP”转向谨慎、环保加强的情况下，经济走势将如何演进。
国家统计局刚刚公布了3月的CPI（上图）和PPI（下图）。PPI看起来还可以，涨幅逐步回落。但CPI开始进入敏感期。
春节期间，CPI一度飙升到了2.9%，逼近了3%的警戒线。3月物价回落，但同比涨幅仍然保持在2.1%，是一年来的高位。如果爆发，将带来输入性通胀，则加息就有可能提前。
但我仍然维持之前的判断：早晚会加息，加息之后楼市上浮的利率可能略微下调，最终让楼市按揭的“加权平均利率”维持在相对低位，以避免楼市成交量入冬。
现在政府的想法非常明确：除了少数三四线城市，大多数城市房价不能再涨了，但成交量不能过于萎缩。成交量断崖式下滑，则将带来新一轮库存上升和经济跳水。
或许有人会问：如果央行持续加息，楼市将会怎样？我的看法是：真正想买房子的人就不用抽签了，这没有什么不好。1998年住房制度改革以来，经历过多轮加息周期，但房价始终在通胀推动下向上，这是基本趋势。即便是城镇化已经完成的欧美，也是如此。何况城镇化还有白银10年的！
加息不会让天塌下来，只会让真正的刚需、改善型需求者获得更为公平的买房机会而已（抽签摇号并不能保证公平）。当然，鉴于央行越来越重视房地产价格，未来房价很难出现飙升的走势，只能是慢牛。
值得注意的是易纲讲的第2点——“要首先稳定经济杠杆率”。你发现没有，易纲用的“稳定杠杆”而不是“去杠杆”。这是理性的提法，因为目前股市没有发挥应有作用，强行降杠杆，只能造成经济硬着陆。能“稳定杠杆”就不错了。
“稳定杠杆”的提法，对实体经济、楼市、股市都构成利好，这说明央行没有那么“杀气腾腾”。
此外，易纲对“虚拟货币”的表态非常重要，普通投资者最好不要参与ICO和数字货币的炒作，否则你会亏得非常惨。
【峰会时间】 2018年5月17-19日
【峰会地点】 ☆无锡
【参会对象】 1、各级政府及相关部门领导；2、房地产企业董事长及高管团队；3、田园综合体、旅游开发、特色小镇、休闲农业、农庄民宿、养生养老、投资机构等企业高管；4、策划规划、园林景观、建筑设计等单位中高层负责人；
【主办单位】北京华城汇文创科技有限公司
【联系电话】13699290573闫老师
☆如何实施推进“战略”？
☆如何实现战略总体要求？
☆如何解决土地问题？
☆如何抢占万亿级市场？
☆如何精准获取“田园综合体”扶持基金？
☆如何抓住特色小镇与田园综合体的政策机遇？
☆如何培育、导入特色产业，破解“房地产化”倾向？
☆如何研判田园综合体、特色小镇引爆业态和产业布局？
☆如何拓宽“田园综合体”“特色小镇”投融资渠道？
☆如何推动传统农庄、农场、合作社向田园综合体转型？
☆如何打造田园综合体及特色小镇持续性现金流的商业模式？
☆ 如何让文化科技融合的新型消费业态，新产业与盈利模式引爆万亿级的田园综合体、特色小镇市场？
贵宾席项目考察：
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