2024-01-30 10:54:21
据WIND数据统计，截至7月22日，已有79家A股上市房企发布2022年中期业绩预告或业绩快报。按盈利与否区分，有45家房企归属上市公司的净利润预计亏损；此外，有34家房企预计盈利，其中有21家房企的净利润同比下降超50%。
值得注意的是，近期房企业绩预告呈现出业绩分化明显的特点。在这77家房企的业绩预告中，保利发展盈利最多，高达107亿元。
对此，IPG首席经济学家柏文喜在7月23日接受《华夏时报》记者采访时表示，“房企上半年业绩主要受之前销售下滑进入交付结算数量的减少以及疫情的影响。即使同样是盈利，房企在业绩上的分化却十分明显。主要原因是各家房企在次轮下行周期中受影响幅度的不同所引发，相对而言财务比较稳健的国央企受到的冲击相对要小一些，而负债率和杠杆率较高的民营房企所受影响更大。”
据《华夏时报》记者统计，今年上半年预计亏损的45家房企，亏损总金额预计超271亿元，其中，预计有10家房企亏损10亿元及以上，如首开股份、泛海控股等房企。而蓝光发展亏损最为严重，金额达46亿元。
其中，以首开股份为例。7月15日，首开股份发布2022年半年度业绩预告，预计上半年亏损13亿元-14亿元，去年同期盈利8.38亿元。主要是受房地产周期及疫情反复的影响，上半年竣工交用结利项目比去年同期减少；本期结利项目主要为毛利率较低的现房尾盘项目，营业收入下降；联合营项目毛利率较低，部分项目出现亏损，造成投资收益同比降幅较大等。
据《华夏时报》记者观察，这些房企在业绩预告中解释业绩亏损主要受两方面影响，一是受疫情因素影响，市场需求下滑，行业销售下挫严重，采取以价换量的措施，加剧毛利率下降；二是行业信用风险事件频发，行业融资进一步受阻，流动性承压，同时还受公司债务违约等影响。
对此，全联并购公会信用管理委员会专家安光勇7月23日向《华夏时报》记者分析称，房地产行业供需两侧的困境，导致出现上述的情况。
“目前国内经济处于严重的下滑期，恒大、花样年等大型房企的连环爆雷，疫情、中美贸易战、俄乌冲突等外部因素的冲击等，不仅让房地产、汽车等生产供应方企业开始大量倒闭，也严重影响到购买方――经济下滑不仅让需求方收入大大减少，甚至面临失业（失业也剥夺了需求方的贷款资格），导致其购买能力大幅下降，其影响表现在各个行业，以房地产为例：大量法拍房、打折房的出现，也让大部分需求方处于观望态度。”安光勇说。
虽说在已发布业绩预告的房企中约有近六成业绩亏损，但仍有多家房企业绩是盈利的。不过，值得注意的是，盈利房企多为国企、央企。
在发布业绩预告的房企中，有4家预计盈利超过10亿元，分别是保利发展、雅戈尔、招商蛇口和金融街。除了雅戈尔外，其余房企均为国企或者央企。
7月15日，保利发展发布业绩快报公告，公告显示，2022年上半年，公司营业总收入为1108.5亿元，同比增长23.19%；营业利润为191.7亿元，同比增长1.11%；归母净利润为107.2亿元，同比增长4.10%。
相比于保利发展，金融街今年上半年逆势上涨的业绩也是令人侧目。
7月15日，金融街发布2022年上半年业绩预告，预告显示，2022年上半年，金融街归属于上市公司股东的净利润约为10.87亿元-12.69亿元，去年同期盈利为6.04亿元，比上年同期增长80%-110%。
其业绩增长的主要原因是开发销售业务经营收益较去年同期增长，以及出售酒店资产带来约7.8亿元归母净利润和投资性房地产公允价值变动。
值得注意的是，即使同样是盈利，但房企在业绩上的分化还是十分明显的。
像光明地产，今年上半年也有所盈利，但净利润预计为0.07亿元-0.1亿元，同比下滑76.39%到84.26%。
对此，独立国际策略研究员陈佳在7月23日向《华夏时报》记者分析称，“房地产的系统性风险正在渐次暴露，其风险对冲缓释机制正在起效，这个行业正在激烈整合重构的进程中。这个过程中经历下行周期是非常合理的；并且相比从前而言这个行业的去风险进程更加切实且优化，这将为其未来崛起打下坚实基础。”
同时，陈佳还指出，有远见的房企很早以前就开启了战略转型，一部分转型为现代物业管理，从产融积极转型为现代服务业不仅仅是形势倒逼，更是发挥旧式房企比较优势去适应新形势的战略举措。
“因此，房地产行业在经历痛苦转型之后一定会出现成功蝶变的领导者，当然现在断言还为时尚早，但近期保利业绩逆势上行就展示了这么一种可能性。当前的业绩分化恰恰就是一个行业面临下行周期时的典型表现，在此期间企业会历经分化整合、优胜劣汰，直到幸存者全部完成转型，产业模型完全重构、行业架构顺利重组。”陈佳说道。
不少房企战战兢兢地熬过了销售和融资艰难的上半年，那下半年的业绩和盈利情况是否会有所好转呢？
柏文喜认为，本来六月份市场环比已呈现回暖之势，但近期发生的烂尾楼业主“抱团停贷”严重打击了新房与期房市场心理，可能未来市场销售会出现较大压力，而且下半年进入结算阶段的也是之前的合同销售额，去年下半年以来持续走低的总体销售状况反应在今年下半年的房企业绩报表上，今年下半年房企的盈利状况也很难会有好转。
安光勇也持相同观点。他认为，下半年，房企预计可能要面临更大的困境。
此外，陈佳也指出，下半年的行业发展格局依然会服从两大周期规律，一个是国家的宏观经济周期，一个是房地产产业链自身的行业周期。前者正处在经济下行期，内外部挑战依旧严峻；更重要的是国家积极调整了经济发展模式从粗放型向集约型转换；动能向绿色环保集约且风险更加可控转变，房地产前期依靠土地财政那种超高杠杆率来支撑高速发展的宏观背景已经一去不复返了；后者则是目前全球房地产领域经历的最为深刻的一个周期；从目前获得的数据分析，它不仅仅反过来影响中国宏观经济各个层面，其产出和货币效应甚至对全球景气指标亦有影响。
“当然，如果拉长视界来看，房地产行业触底后会开启缓慢的去风险调产能优结构的进程，这个过程中总体业绩会逐渐趋稳。这里再强调一下，十几年前房地产行业爆发式增长，行业普遍高盈利的时代已经一去不复返了，未来的房企物企比拼的是服务专业性和财务稳健性，以及战略运营判断的准确性。”陈佳说道。