2022-08-18 09:37:27
别让1.06万亿去了楼市！
"截至今年7月底，居民新增消费新短期贷款达到1.06万亿，比去年同期累计多出来了7137亿，而去年一整年的新增消费性短期贷款总额仅8305亿。消费信贷爆发式增长的背后，究竟是什么推动了消费信贷的大幅增长？1.06万亿的消费信贷又去了哪里？"
2017年伊始，去杠杆正在进行时，各地更是开启了重重的限贷限购政策。2017年1-7月居民新增中长期贷款总额3.27万亿元，但是从5月起连续三个月新增额量较去年同期保持负增长。与此同时，另一个数据更是引人瞩目，居民短期消费性贷款出现了井喷性的增长。
Wind 数据显示，2017年1-7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，累计同比多增7137亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿，今年前7个月新增总额已远超去年全年，可见短期消费贷在2017年增速迅猛。
居民短期贷款真的去了楼市？
海通证券宏观首席分析师姜超就在最近的一篇研报里，说到“前七个月居民商业贷款总量达到4.3万亿，同比上升27%，而这应该是地产市场依旧繁荣的根本原因，居民还在疯狂加杠杆。”
而通常居民短期贷款的激增，主要都是因为汽车贷款，但是今年前7个月的国内汽车销量并没有明显增长，那说明居民的短期贷款流去了更大的市场。
姜超更是在研报中指出，短期消费性贷款的爆发式增长可能与地产销售密不可分。，2017年1-8月份，全国房地产开发投资69494亿元，同比名义增长7.9%，增速与1-7月份持平。商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速比1-7月份回落1.3个百分点。
地产销售的持续增长已变成事实，房市虽然在贷款趋严之下，有降火之势，但是另一边的居民却在疯狂的加楼市的杠杆，导致房地产市场依然热闹非凡。但因为去年下半年开始银行房贷额度逐渐受限，部分居民购房贷款就需要借道短期消费贷款来完成，导致了居民短期贷款的持续性高增长。
部分信贷业务从业人员也同意房贷借道短期贷款的方式完成这一说法。相关人士指出，房地产是消费贷的重要流向，银行虽然有较为严格的把控，但依然难以避免这一现象。“很多居民用消费贷去支付房贷或者用于首付的可操作方式很多，并且对于直接操作成现金贷的短期消费贷，银行对客户如何支配资金本身就不好控制”。
央行出手消费贷！
1-7月消费贷的激增，也致使不少银行个人消费贷款也增长迅猛。截至6月末，多家银行的个人消费贷款余额已经超过了2000亿元。行南京分行披露的数据显示，截至今年7月末，江苏地区居民短期消费贷款2461.89亿元，与去年同期相比增加了756.49亿元；中长期消费贷款23306.14亿元，与去年同期相比增加了5393.68亿元。
而江苏某些股份制银行的无抵押纯信用消费贷产品额度可以达到50万元。如果做有抵押的消费贷，甚至能达到100万。这类额度在二三线城市，也足够付一套房子的首付了。
但是从近几日开始，就不断有消息传出，央行逐步开始处理不合规消费信贷。更是有业内人士称，民银行深圳市中心支行向商业银行发出金融风险提示，要求商业银行加强个贷管理，谨慎发放个人消费贷款。
更有甚者，称已经有银行开始准备将消费贷30年期限缩短至5年。称此举，就是为了避免大规模的消费贷流向房地产市场，成为“变相”的首付贷。
而据说，深圳首家银行已经通知执行个人消费贷最长为5年，未来深圳其他银行也会陆续跟进。而北京目前正在开展中介机构违规检查，开始严查首付贷和消费贷。除了个人消费贷以外，，包括信用卡大额套现，都在这次整顿的范围之内。
消费贷为什么会流向房地产市场？
其一，利率在不断上升的时候，很多热点城市的二套房首付比例也在不断增加，这时候购房者就要“被溢价”。而在这样的情况下，很多二套房购买者在没钱、贷不到款的情况下，抵押贷就成了“上上策”。
其二，银行在放弃住房贷之后，也需要新业务来维持盈利，这时候的消费贷就成了银行房贷的替代品。这时候，自然有一部分住房贷悄然间转移成了消费贷。
其三，房地产虽然在逐渐降火之中，但是大部分的震荡下跌都集中在二手房市场。在“限价”的规则下，很多城市的新盘不仅备受关注，个别城市或开启了“全款买房”。
但有人认为，消费贷激增并不是因为房贷
九州证券全球首席经济学家邓海清就表示消费贷激增也许不是因为流向房地产市场。因为短贷资金量相对较少，一般情况下不超过10万，同时利率较高，远不能满足购房资金需求。招商证券宏观分析师也认为，消费贷流向房地产属于政策明令禁止，虽然难免存在漏网之鱼，但实际操作量应该很少。
邓海清也认为，2016年房地产、乘用车销售猛增，2016年前10个月房地产同比增速接近30%，2016年全年乘用车销售同比增速超18%，较2015年10%左右水平大幅增长，房地产和乘用车购买的大幅增加，使得不少购房居民存在一定的现金流压力，这导致了居民可能需要通过短期贷款来平衡房贷与日常消费。
然而因为社会消费品零售和CPI并没有出现明显的回升，又说明居民消费并不是刺激消费贷爆发的直接因素。这样似乎又说明了消费贷的激增另有他因。
供给端助推消费？
也许除了需求端的增加，金融机构对消费贷越来越重视也起到助推作用。业内人士透露，去年至今，金融机构的资金成本越来越高，整体利差处于低位，银行本身就有动力做收益率更高的业务，此时的消费贷就变成了银行接下来理想的业务发展方向。从去年开始，不少银行在消费贷方面开始发力，产品种类明显增加，推广和额度上也有所倾斜。
目前表现出的短期消费贷爆发也不像是昙花一现，可能会延续到明年甚至更为持续。但是房子终究是用来住的，而不是炒的。、以及房抵贷的同时，靠杠杆起来的房地产，还是会归于平静的。
当潮水退去，那个在裸泳的人自然会浮出水面。老虎财经 孙涵宇
楼市玩法要变！正酝酿寻找新的接盘侠
齐俊杰
"住房租赁REITs启动进入轨道，以房地产为标的的基金，这一房地产融资的新金融路径，很可能会吸引大量的投资者到REITs上去接盘楼市，从而给开发商带来更好的收益，更快的回笼资金，开发贷的风险大幅下降。银行把锅彻底甩给了投资者。
昨天楼市传来重磅消息，证监会也来凑热闹了，正在制定政策，住房租赁REITs启动进入轨道，这可能是全面支持住房租赁市场建设的一个金融上的信号。
所谓REITs，就是不动产投资信托基金，说白了就是以房地产为标的的基金，是给房地产融资的金融路径，有人说，给开发商融资，那么是不是说房价还要涨呢？这已经形成了可怕的惯性思维，而实际上，REITs的推出，很好的解决了房地产的投资和预期问题，大家可以不必在去买房，你购买了REITs也一样可以获得房地产的收益权，说白了就是，用老百姓集资的钱，来建房出租，然后获取收益，再返还给出资人的金融产品。
其实投资，无非就是用今天的现金来换取未来现金的过程，用今天的财富换取未来的收益权，由于经济总是增长的，货币总是贬值的，所以投资的是可以赚钱的。所以在成熟市场REITs是很普遍的投资渠道，相比于你自己买一套房出租收房租，不如直接买这个更简单，更方便，流动性也会更强，而对于开发商而言，他盖好的房子，可以迅速出售给信托，不用再漫长的销售了，他扔给信托后，就相当于扔给了千千万万的REITs投资者，这些投资者成了开发商的接盘侠。所以在这东西在成熟市场已经很普遍，当房租回报率很高，超过5%的时候，投资有利可图，这种REITs就会大规模发行，筹集大量资金然后建房出租，房子多了租金回报就下降了。起到了平抑房租的效果。也把房地产的收益权让渡给了普通的投资者。
所以听明白了吧，这个REITs是以收益为价值的投资产品，也就是说大家买这个，应该看到的是租金回报率。但问题来了，中国的租房市场租金回报率只有1%了，那么这个REITs还有价值吗？中国目前的房地产收益，全部来自于价差，那么能不能来通过REITs获取楼市的价差呢？这个就不好说了，如果放在二级市场可以交易（不上市交易，年化收益只有1%的产品，根本卖不掉），那么按照中国楼市投资者的尿性，很可能会遭遇爆炒。大家想，这个REITs的背后就是房子，房子未来是要升值的，所以REITs也会升值，所以不排除上来就遭遇大家爆炒的可能。那么能够买涨自然也就能够买跌，在成熟市场可以先借来卖出，然后在买来归还。如此大家可以像炒股票一样的炒作房地产了，那么无疑也就加速了楼市泡沫的消亡。
你可以把REITs看成一只房地产的股票，现在这个股票的每股收益很低，市盈率100倍，而且盈利基本上不可能增长，甚至是随着房子越盖越多，租金下降，那也就是说这只股票的盈利下降，市盈率会越来越高。你投资他靠业绩收回投资需要100年的时间。怎么想这东西也没有任何可投资的价值，但如果你想到他的背后是一间间房子，可能很多人会立马180度改变思路，买房不赔钱的预期可能会战胜理性，所以很多人都会去尝鲜。短期暴涨之后就会暴跌。
但REITs的波动不是没有意义的，他如果推出，很可能会吸引大量的投资者到REITs上去接盘楼市，从而给开发商带来更好的收益，更快的回笼资金，开发贷的风险大幅下降。银行把锅彻底甩给了投资者。风险都被分散掉了，所以金融会更加安全。而这也会调动开发建设的积极性，从而建造更多的房子来进一步的平抑租金价格，让租房市场价格下跌。最终租房市场回报率越来越差，也会拉动REITs回头，投资者在爆炒之后，发现根本赚不到钱，也会逐渐回归理性。
所以REITs这样的资产证券化产品是相当重要的，他可以化解金融风险，将风险进一步分散，同时也加速了房地产的赶顶回落。更可以平抑大家的预期，你不是总担心现在不买房以后就买不到了吗？买REITs也是一样的，这样房地产的饥饿营销效果会大大减退。本来可买可不买的，现在肯定玩命想买，到时候就会把钱放在REITs里，其实就等同于买房了，或者说给开发商接盘了，先别管结果怎么样，心里会踏实很多。综合来看，REITs要是出台，刚开始价格可能会逐渐走高，如果还能上市交易的话，那么很可能会遭遇爆炒，但这种价格的变化只体现在证券市场上，很快由于收益太低，业绩太差，就会把房地产严重泡沫化这层窗户纸捅破。价格就会跌下来，甚至是暴跌。投资者可能抱着这个100年也收不回投资，但那时候也无所谓了，因为反正也是这帮投资者买单。跟银行已经没毛关系了。
那么如果防止他爆炒，不让他上市交易呢？那么你要问问自己了年化1%的理财你会买吗？
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