2022-08-05 12:18:20
房地产信贷的口子越收越紧，2018年楼市正在面临资金紧绷的挑战。对于个人投资者而言，想从房地产行业分一杯羹已经越来越难。
一个值得关注的现象是，随着房产税立法的逐步推进，投资炒房的收益空间已经非常有限，而房地产信托产品的收益率却正在走高，目前1年期房地产信托项目的平均收益率已经达到7.9%，不少投资者已经转向投资房地产信托。
问题是，不是所有的房地产信托项目都可以投，收益越大，风险越大。那么，怎样才能筛选出靠谱的房地产信托产品呢？这是本文将回答的问题。
房地产信贷收紧，房企转向信托融资
目前房企的日子不太好过，比如一直比较激进的某房地产上市公司，因为经营性现金流大幅转负以及流动负债暴增被交易所问询。
为什么房地产公司的资金链突然紧绷了呢？主要有两点原因：
一是银行在系统性收紧对房地产行业的信贷供给。房地产行业的资金来源无非包括三块：自筹、贷款和其他，其中其他资金主要是购房者支付的定金和预收款以及住房按揭贷款。目前银行在收紧投放给房地产行业的贷款，包括房地产开发贷和住房按揭贷款。截至今年2月，银行房地产开发贷增速为-3.5%，按揭贷款增速为-6.8%，意味着相比2017年，银行投放给房地产行业的贷款总量出现了收缩（参见图1）。
二是开发商普遍在回补土地库存。伴随着行业去库存，开发商一直在土地市场上购入土地来回补自身的土地库存，不然开发商就面临没货可卖的窘境（参见图2）。但是在销售和信贷不给力的环境下，持续拿地会增加开发商的资金压力，一旦回笼资金变慢，所持有的土地就会变成烫手山芋。
这种环境下，开发商普遍需要拓展各种融资渠道。目前可以观察到的主要有两种渠道：一是加大信托融资力度，截至2017年底，房地产信托项目余额同比增速高达60%（参见图3）；二是加大ABS融资，比如万科、碧桂园等大型房企今年都在发行保理类或者供应链金融类ABS。
值得注意的是，随着银行对房地产信贷的收紧，房地产企业融资难度加大，房地产信托项目的平均收益率呈现水涨船高之势，目前1年期房地产信托项目的平均收益率已经达到7.9%（参见图4），预计在房地产销售回升之前，房地产信托收益率将维持高位。
如何筛选出靠谱的房地产信托项目？
随着房地产信托产品收益率走高，这类信托产品的参与价值也明显提升。那么，如何才能筛选出靠谱的房地产信托项目呢？在此科普下筛选方法：
首先，关注房企的企业性质和规模。因为，从偿债能力角度来看，，地方国企高于民营企业。以A股上市地产公司为例，、61家地方国企，这类房地产企业的信托项目，发生违约的概率相对低一些（参见表1）。
另外，企业规模越大，偿债能力越强。规模越大，企业融资来源就会更加多样化，企业用于抵押的资产也会更多，另外大企业的楼盘分布在全国各地，受某个区域房地产市场的影响也较小，所以综合来看，违约风险就会相对小一些。大家耳熟能详的恒大、万科、碧桂园的违约风险，显然要比读者当地的区域性房地产公司小很多。目前已经公布2017年年报的A股和H股上市公司中，恒大、万科和碧桂园的资产规模排在前三（参见图5）。
其次，关注房企的负债规模。因为房企的净负债权益比越高，违约风险也越大。净负债权益比，就是企业负债减去现金，然后除以所有者权益得到的比值。一般房企的负债主要包括短期借款、应付账款、应付票据、长期借款、应付债券等，在房地产大周期下行的过程中，现金为王，负债越大、现金越少的房企，违约风险相对就会更高一些。这部分房企要么打折促销、回笼现金，要么合作开发、降低成本。
最后，关注房企的存货水平。房企的存货水平越高，违约风险也越高。具体来说，房企的存货主要包括两类：一是公司购买的土地储备（拟开发产品），二是公司没有完工和交付的在建楼盘（在建开发产品）。存货水平的高低一般可以使用库销比来反映，库销比等于存货减去预收款再除以销售收入。之所以用存货减去预收款，是因为预收款反应了房地产公司的预售行为，这部分存货不存在去化的担忧。而计算的库销比指标数值越高，说明房企囤积的土地和待售楼盘越多，这样房企回收现金流的压力就越大，违约风险越高。
历史上，很多地王就是在房地产周期的波峰高价拿地，随后这部分土地去化困难，导致企业破产，本质上就反映了企业存货过高的风险。当然，存货并不是越低越好，房企必须要有一定的存货才能保证企业连续经营。
而就在前一天，海南实施全域限购，实施更进一步的调控政策，阻绝了海南——这个建设中的自由贸易港的房地产的自由流通。
人们难免不对未来房地产走势担心，会不会有其他地区也会照此出政策？房地产市场未来到底还有无机会？知名地产商近日公开发表的一个演讲，十分精彩，基本回答了当前人们对房地产关心的所有问题，用常识、市场规律来分析了目前的市场趋势。
一季度房价暴涨
我们可以看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。
现在是"抄底"机会
我们看到，销售增长了百分之十几的销售额，为什么没钱呢？他们公司基本上是没钱的，这个投资增速是2008年以来增速最低的一年，比2008年还惨，开发商基本上兜里就没钱了。
所以最开始我说，投资会持续下降，就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位资金增长的话，可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。
70家上市公司拍卖股票
今年一季度我们可以看一些数据，融资下降了1.33万亿，下降了20%，企业贷款下降了15.8，委托贷款下降了50%，信托贷款下降了9%，融资下降了80%，所以到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿，和去年年底相比。一个季度少1万个亿，开发商手里的钱很紧。
有人说，4月25日开始降息，银行准备降准，这是个信号，但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止，1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱，对社会只有4000亿，但主要用于中小企业贷款，而且命令禁止流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了，那不是你家娶媳妇儿，所以这个差距是很大的。
调控造成劣币驱逐良币
另外一个实际问题，比如产品与价格，我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。这个破房子破到什么程度呢？就是上边有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又是高级的电梯，又是高级的门窗，二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了。
很多企业在扩大规模，但是扩大规模和利润之间产生矛盾，因为你想扩大规模很容易，有钱就行，但是不让你卖高价，你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业，实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园，去年比前年的低，就是只能卖破房子，卖低价，扩大规模，但是利润达不到那么高。所以规模和利润之间的矛盾，这是很多人难以理解的。
点击“阅读原文”了解更多财富资讯