轻松读 | 下一个机遇在哪?点进来看看吧!

向上滑动阅览

　　随着杭州、郑州等热点城市今年整体推地力度持续上升，中国土地市场在春节前后，仍然显示出活跃度不减的趋势。

　　中原地产研究中心21日发布的数据显示，今年以来，土地成交最为活跃的50个城市合计土地出让收入高达7760.8亿元(人民币，下同)，与去年同期的4843.5亿元相比，上涨60.2%。

　　年内，土地出让收入最高的3个城市分别为：杭州、北京和苏州。其中，杭州土地出让收入达654亿元，同比上涨285%；北京达573亿元，同比上涨353%；苏州为506亿元，同比上涨153%。

　　此外，武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等24个城市土地出让收入也超过100亿元。

　　值得注意的是，土地成交虽然依旧活跃，不过，受到调控影响，热点城市土地成交溢价率持续走低。中原地产首席分析师张大伟指出，多个热点城市土地成交溢价率在10%左右，明显低于过去两年平均30%的溢价水平。

　　克而瑞研究中心发布的统计数据也反映出类似的趋势。克而瑞研究中心分析师吴嘉茗指出，今年2月份，土地市场受到春节假期影响持续走低，大部分城市成交地块减少，不过部分城市赶在年前集中成交了较多土地，如上海、西安、武汉等地2月土地成交均较为活跃。此外，从供应角度来看，不少热点城市已经在2月下旬进入了新一年的供地节奏。

　　克而瑞研究中心发布的数据显示，2月份，尽管全国330个受监测城市土地供应建筑面积相比1月份出现下滑，但同比来看仍然有53%的涨幅。部分热点城市为缓解紧张的土地供求关系，今年整体推地力度持续上升。

　　溢价率方面，2月份，受监测城市整体土地成交溢价率为19.1%，环比再降6.6个百分点，刷新一年以来最低位水平。其中，一线城市2月平均溢价率仅有7.1%，多数地块为底价成交；二线城市溢价率也环比下降5个百分点，溢价率为15.2%。地价较高的城市如杭州、苏州、南京等溢价率都偏低；三四线城市溢价率也大幅下降，环比减少5.9个百分点，为30.2%，热点城市佛山、珠海等仍有高溢价地块成交，但大部分偏远地区三四线城市均以底价成交为主。

向上滑动阅览

　　住建部负责人近日表示，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，加快住房制度改革和房地产长效机制建设，保持房地产市场平稳健康发展。

　　在各地实行房地产精准调控的背景下，发展住房租赁市场、探索共有产权房制度建设以及扩大租赁、共有产权房用地成为楼市调控新举措。

　　以北京为例，2017年北京市加大土地供应，限价商品房、共有产权房等多种性质土地也有所增加。，2017年北京限价商品房用地成交44宗，自住型商品房用地成交16宗，共有产权房用地成交数量为12宗。2018年以来，北京共成交3宗共有产权住宅土地，合计规划建筑面积29.96万平方米。按照平均80平方米/套计算，约3700套。2018年以来，合计成交的土地可以建设61.97万平方米的共有产权住宅，大约7800套。

　　中原地产首席分析师张大伟称，今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行。他预计，2018年3月下半月开始，北京将有大量限价商品房与共有产权房上市，有望使得北京楼市在2018年继续降温。

　　从全国范围看，2018年以来，成都、福州等多地也加快共有产权房制度或建设方面的步伐。住建部负责人表示，预计到2020年，我国提供给租赁住房和共有产权住房的用地将占增量的30%。

　　住房租赁市场方面，随着万科、碧桂园、龙湖等龙头房企相继试水长租公寓，发行租赁房相关债券、信托产品等，租赁市场成为楼市少有的火爆板块。

　　中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才对记者表示，在租售并举、鼓励住房租赁市场发展、多主体参与等政策提出后，房地产市场发展迎来新模式，既打破了房地产开发商对于房源的垄断，让一些非房企能够参与对房源的整合。与此同时，存量房能够有效参与到租赁市场中。而且通过发展长租房等租赁住房模式，可以形成稳定长效并且市场化的产品，通过长期培育，逐步影响租房消费人群的消费观念，扩大租房人群。

　　严跃进认为，对于住房租赁市场来说，金融方面的支持力度明显加大，有利于房地产企业形成规模效应，进而在未来两三年后形成较大的租赁房源供给市场。

向上滑动阅览

　　2017年在因城施政的楼市调控中，房地产行业整体规模提升，区域分化明显，且全国商品房销售总额再创新高，成为房地产行业的“大年”。而在调控不放松的条件下，今年房地产行业是否进入“小年”？

　　3月22日，在主题为“小年大周期”的“2018观点年度论坛”上，众多业内人士的共同看法是，今年房地产市场比较平稳，大房企市场份额会越来越大，城市分化更加明显，三四线城市仍有发展机会。房企要研究不同城市的发展周期，把握发展机会。

“大年”“小年”相对而言今年房地产行业整体较平稳

　　克而瑞研究中心数据显示，2017年房地产行业三家龙头企业的销售均破5000亿元，千亿元企业数量达17家，未来行业集中度将进一步提升，企业分化格局将得以延续。

　　同时，2017年全国商品房销售额13.37万亿元，同比增长13.7%，商品房销售面积16.94亿平方米，同比增长7.7%，再创新高。

　　进入2018年，房地产市场成交增速正在回落，而调控政策并未放松，房地产行业是否会进入“小年”？

　　旭辉集团股份有限公司董事长林中直言，今年不是“大年”也不是“小年”，是正常的年份，今年可能是房地产调控这么多年来最好的一年。从全国来看，中国可能很难看到“大年”和“小年”，因为有些城市下行，有些城市在上涨，综合来看是比较平稳的一年，且未来几年可能中国都会是比较平稳的，具体的城市可能有“大年”和“小年”之分。

　　但中城新产业控股有限公司董事长刘爱明却认为，今年很有可能是一个“大年”。之所以大家认为是“小年”，主要是觉得今年政策比较严、资金会比较紧，但是现在房地产集中度在提高，大企业能力很强，也许市场比较严峻，但它产出还很高，很可能是“大年”。当然区域、公司和产品都是不平衡的，是“大年”还是“小年”也得看供应是大还是小。

　　阳光100集团总裁林少洲则称，“大小年”讲的是波动和分化。一线城市过去这几年成交在萎缩，但是三线城市是在增长的，所以不同的城市有不同的表现，房地产整体上今年成交面积可能会略微回落，但是还是会比较稳定。另外，对不同的企业而言，可能大企业是“大年”，小企业是“小年”，行业的洗牌加剧。

　　此外，林少洲补充道，更值得期待的可能是房地产业的创新模式，今年对一些新型企业而言可能会是“大年”。在洗牌阶段，需要很多新的物种、新的业态，所以创新型企业未来可能会有一个持续的“大年”。

城市分化明显今年三四线城市仍被看好

　　事实上，“大小年”也要因区域、企业等而异。在刚刚过去的2017年，“因城施策”的调控政策使房地产市场格局发生剧变：一线城市成交腰斩；二线城市涨跌互现；三四线城市则相对火爆，其中不少四线城市的房价涨幅甚至超过三线城市。那今年各类城市将表现出怎样的趋势？

　　林中认为，中国的城市分化得非常厉害，一线城市都受到了比较严厉的调控，二线城市已分化成很多类，三四线城市的类别则更多。今年肯定是有些城市好，有些城市不好。

　　在林中看来，总的来说表现好的城市有几个共同特征：第一是城市的基本面好；第二是看政策支持；第三是房价没有过快地上涨过；第四是没有新政调控。

　　同时，林少洲表示，今年一二线城市的新增供应还是会受很大限制，不管量还是价都受到政策严厉调控，所以市场不会有特别火爆的表现。一二线城市的机会可能更多的是存量，包括租赁房、集体建设用地；非传统产品可能会有更多的表现空间，包括一些共有产权住房；带创新模式的产品会有更多表现机会。而三四线城市今年还是供应主力，包括可能会有更多的三四线完成一轮补涨、补供应和补消费的过程。

　　刘爱明也持相同观点，认为未来比较长的一段时间内，三线和个别四线城市还是会有一定的发展机会。因为中国的人口数量很大，现在不是所有人都集中在一二线城市，大量的人从农村去了县城，从县城去了省城。

　　宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁余英更看好省会城市和高铁节点城市。他认为，一线城市在限购的情况下，成交量可能会下降，但是二线城市的核心区以及高铁网的节点城市，预计会在今年三季度出现量价齐升，而且这些城市的调控力度不是很大，所以是一个非常好的行业机会。且中国将进入高铁年，会导致经济的重构及城市间的洗牌，真正的高铁站点城市会有爆发性的增长。

　　余英建议，房企在下一轮一定要踩准节奏，要“踩”那些未来房价上涨、市场爆发的城市。但是也要注意，在高铁站点这一轮没有照顾到的一些城市做投资要小心，这些城市将来可能会有很多风险，特别是商业地产、写字楼的风险更大。

　　面对不同的城市的不同表现，林中建议，作为企业应该研究不同城市的发展周期，把握发展机会，好的城市多卖楼，差的城市多买地，希望在不同的城市进行不同的资源配置。

向上滑动阅览

　　余英（宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁）：我每年12月28号都要在微博上发表一下对来年房地产市场的预测，这是我去年12月28号发的预测，2018年的主题是高铁年。

　　这几年大家看到中国的经济区域发展极度不平衡，每年春运就是一个区域发展不平衡的体现，很多人到沿海大城市打工，到了春节期间被媒体“忽悠”得一定要回家看父母，所以大家就长途跋涉回老家，实际上把父母接来是最省事的，但是他非要回去，赶这个春运大潮。

　　但是我们也看到一点，中国改革开放之初这种大进大出，依靠外向型经济的发展模式已经在改变，尤其是在互联网、高铁经济、基础设施建设的基础上，中国的经济版图已经发生了很大的变化。

　　前段时间我去武汉，我是一个死一线城市派，我从来都受房地产的主战场都在一线城市，投资只在北上广深，其它地方坚决不投，后来我发现这个事实已经发生了变化，武汉人可能有98%都不会离开武汉到深圳来，他们就在武汉待着，因为除了特别大牌的东西在武汉没有以外，武汉其它什么都有，深圳有的，北京有的、上海有的在武汉全都有，而且由于互联网经济的发展，人们没有必要从武汉到深圳打工。

　　特别是中国的经济发展变化以后，依靠港口的这种外向型经济，在内需改变以后，沿海当年发展的四个经济特区，包括连云港等等港口城市的魅力已经在明显下降了，而内陆的一些重要的省会城市的经济能力、就业能力和各种服务提升的也很快。当年可能由于国内没有高速公路，或者没有路，这些工业只能放在港口。

　　1992年我从广州到珠海西区，我要坐船才能到，我是半夜12点上船，早上6点多到的珠海西区。如果坐车的话，还要过轮渡，要被卖几次猪仔，一段一段的卖给下一家，但是现在不存在这个问题了，所以说我们国家的经济版图已经发生了很大的变化。

　　最近一段时间，影响到未来房企在中国投资拿地，最重要的一点就是高铁城市年的到来，高铁带来城市区域经济的重构和部分城市的异军突起，将是今年乃至未来两三年的一个最大的亮点。

　　在一线城市限购的情况下，成交量可能会下降，但是二线城市的核心区以及中国高铁网的节点城市，我预计在今年三季度开始会出现量价齐升，而且这些城市的调控力度不是很大，所以是一个非常好的机会，所以个人投资建议大家要关注这些高铁站点的城市，房地产企业拿地也要关注这些城市。

　　中国将进入高铁年，由此导致经济的重构及城市间的洗牌，房企在下一轮一定要踩准节奏，要踩那些未来有房价上涨、有市场爆发的城市。

　　在我们的一个城市里有好几个高铁站，中国高铁建设是一个非常大的投资，这些大的投资一定会惠及到高铁站点的土地上。我们的判断，高铁已经对中国的经济和社会发展带来了巨大的变化。

　　除了北上广深这些一线城市之外，未来米字型高铁网交汇的几个城市将会是经济巨大发展的点，希望引起房企重视。

　　高铁建设之前由于基础设施比较薄弱，由于中国经济是外向型的，所以在沿海出现了三大都市圈。随着高铁经济的发展，这三大经济圈会继续往前高歌猛进，但是又会出现若干个高铁的节点城市。前年的预测我提出来大都市圈的概念，我认为在三大都市圈里的都市连绵区（城市轨道交通、城际轨道交通、轨道交通）将影响整个的投资，影响城市周边的房价，今年我提出更大范围，就是高铁节点城市，形成高铁的经济带。

　　以前我提出的都市连绵区，也经常有人说都市圈，但是我不喜欢用都市圈这个概念，我认为不是简单画一个圈，在广州、深圳周边都是均质的，而是轨道交通、快速路交通点上才有希望，没有这些基础设施到达的地方，你即使离广州、深圳很近，一样也没用，就像两个高铁站之间的农村一样，跟那个高铁就没关系，因为站不在你家门口。

　　我们要关注中国的高铁网和高铁网所交织的节点城市。过去珠三角的9+2模式现在大家也不太提了，但是高铁确实极大影响了城市的发展，而且它是把一线城市的人往回拉，而不是有些观点说的高铁是一个黑洞，把别的地方的人都吸到一线城市，这个原因就是因为互联网经济发展。

　　高铁打破了传统的经济圈格局，造就了高铁经济带，通过经济带上的节点城市再辐射周边。最典型的是今年春运，学者注意到一点，春运期间河南人回到郑州，然后再从郑州到河南其它的城市，这个趋势是非常明显的，在这个过程中有几个城市需要重视，它们分别是：西安、郑州、合肥、武汉、长沙、成都、重庆、贵阳、南宁、昆明。

　　由于中国和南亚关系未来可能的好转，昆明会从过去的一个边陲城市，变为辐射东南亚以及南亚的桥头堡，而南亚、东南亚有20亿人口，所以昆明、南宁这两个城市是很有机会的，南宁的高铁将来是要通到越南的，然后到泰国，昆明的高铁是通过缅甸到泰国的，两个高铁最后汇集在一起，最终到新加坡。

　　举个例子，武广高铁带来了产业转移，最近武汉发展得非常好，武汉由于高铁带来的整个的发展，加上湖北省委省政府现在规划了长江新城，这是一个非常大的亮点。

　　人口和资金沿高铁线的迅速流动，造就了高铁节点城市的异军突起，这是未来两三年非常重要的点，所以房企一定要关注这一点。

　　还有两个城市大家不太关注，一个是淄博，一个是聊城，这两个城市也是由于高铁带来了这两个城市的发展。比如说淄博，由于高铁的开通，2016-2017年，淄博的房价整体涨幅超过50%，高铁片区涨幅接近翻倍。2017年全市整体房价涨幅达到了34%，而高铁站片区的涨幅接近了50%。

　　聊城也是类似的情况。这是2015年1月到2017年10月淄博房价走势，这是聊城的情况，大家看到红色和黄色的两条高铁交汇。在绿皮火车年代，中国出现了石家庄、郑州等几个城市，这是由铁路带来的新兴的城市，我相信这一轮高铁线网会带来更多的新兴的城市，它们可能比上一轮的绿皮火车的年代对中国经济格局的影响更大。

　　但是我也提醒各位，在高铁站点这一轮没有照顾到的一些城市，大家投资要小心，个人投资更应该小心，可能那里的房子将来就是六七千的价格，或者是一堆砖头，根本就不值钱。而真正高铁站点上的城市会有爆发性的增长。

　　中国的高铁网，有很多典型的米字型高铁汇集的城市，以前我们的发展强调一线城市，我认为今后中国城市的发展进入到典型的省会城市年代和高铁节点城市年代，而且我的观点也得到了数据的支撑。

　　高铁没有照顾到的城市，将来可能会有很多的风险，特别是对商业地产、写字楼的风险更大。

　　郑州这个城市非常幸运，两次铁路发展它都占到了便宜，一次是绿皮火车，一次是高铁。因为郑州的高铁站就在郑东新区旁边，所以这里的房价上涨也非常快。

　　深圳的北站也是因为交通发生变化以后，它的房价有了很大的增长。

　　结论就是2018年以后房企的机会就在我刚才点出的这些高铁节点城市。在未来3到5年或者更长时间，中国房地产还会发生什么变化，我在微博上发了一条“中国房地产未来7只黑天鹅”，希望大家看一看，那7只黑天鹅如果齐飞的话，可能比高铁更可怕，带来的影响更大。