2022-08-01 14:29:45
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来源：苏宁财富资讯
作者：苏宁金融研究院高级研究员 左俊义
房地产信贷的口子越收越紧，2018年楼市正在面临资金紧绷的挑战。对于个人投资者而言，想从房地产行业分一杯羹已经越来越难。
一个值得关注的现象是，随着房产税立法的逐步推进，投资炒房的收益空间已经非常有限，而房地产信托产品的收益率却正在走高，目前1年期房地产信托项目的平均收益率已经达到7.9%，不少投资者已经转向投资房地产信托。
问题是，不是所有的房地产信托项目都可以投，收益越大，风险越大。那么，怎样才能筛选出靠谱的房地产信托产品呢？这是本文将回答的问题。
房地产信贷收紧，房企转向信托融资
目前房企的日子不太好过，比如一直比较激进的某房地产上市公司，因为经营性现金流大幅转负以及流动负债暴增被交易所问询。
为什么房地产公司的资金链突然紧绷了呢？主要有两点原因：
一是银行在系统性收紧对房地产行业的信贷供给。房地产行业的资金来源无非包括三块：自筹、贷款和其他，其中其他资金主要是购房者支付的定金和预收款以及住房按揭贷款。目前银行在收紧投放给房地产行业的贷款，包括房地产开发贷和住房按揭贷款。截至今年2月，银行房地产开发贷增速为-3.5%，按揭贷款增速为-6.8%，意味着相比2017年，银行投放给房地产行业的贷款总量出现了收缩（参见图1）。
二是开发商普遍在回补土地库存。伴随着行业去库存，开发商一直在土地市场上购入土地来回补自身的土地库存，不然开发商就面临没货可卖的窘境（参见图2）。但是在销售和信贷不给力的环境下，持续拿地会增加开发商的资金压力，一旦回笼资金变慢，所持有的土地就会变成烫手山芋。
这种环境下，开发商普遍需要拓展各种融资渠道。目前可以观察到的主要有两种渠道：一是加大信托融资力度，截至2017年底，房地产信托项目余额同比增速高达60%（参见图3）；二是加大ABS融资，比如万科、碧桂园等大型房企今年都在发行保理类或者供应链金融类ABS。
值得注意的是，随着银行对房地产信贷的收紧，房地产企业融资难度加大，房地产信托项目的平均收益率呈现水涨船高之势，目前1年期房地产信托项目的平均收益率已经达到7.9%（参见图4），预计在房地产销售回升之前，房地产信托收益率将维持高位。
如何筛选出靠谱的房地产信托项目？
随着房地产信托产品收益率走高，这类信托产品的参与价值也明显提升。那么，如何才能筛选出靠谱的房地产信托项目呢？在此科普下筛选方法：
首先，关注房企的企业性质和规模。因为，从偿债能力角度来看，，地方国企高于民营企业。以A股上市地产公司为例，、61家地方国企，这类房地产企业的信托项目，发生违约的概率相对低一些（参见表1）。
另外，企业规模越大，偿债能力越强。规模越大，企业融资来源就会更加多样化，企业用于抵押的资产也会更多，另外大企业的楼盘分布在全国各地，受某个区域房地产市场的影响也较小，所以综合来看，违约风险就会相对小一些。大家耳熟能详的恒大、万科、碧桂园的违约风险，显然要比读者当地的区域性房地产公司小很多。目前已经公布2017年年报的A股和H股上市公司中，恒大、万科和碧桂园的资产规模排在前三（参见图5）。
其次，关注房企的负债规模。因为房企的净负债权益比越高，违约风险也越大。净负债权益比，就是企业负债减去现金，然后除以所有者权益得到的比值。一般房企的负债主要包括短期借款、应付账款、应付票据、长期借款、应付债券等，在房地产大周期下行的过程中，现金为王，负债越大、现金越少的房企，违约风险相对就会更高一些。这部分房企要么打折促销、回笼现金，要么合作开发、降低成本。
最后，关注房企的存货水平。房企的存货水平越高，违约风险也越高。具体来说，房企的存货主要包括两类：一是公司购买的土地储备（拟开发产品），二是公司没有完工和交付的在建楼盘（在建开发产品）。存货水平的高低一般可以使用库销比来反映，库销比等于存货减去预收款再除以销售收入。之所以用存货减去预收款，是因为预收款反应了房地产公司的预售行为，这部分存货不存在去化的担忧。而计算的库销比指标数值越高，说明房企囤积的土地和待售楼盘越多，这样房企回收现金流的压力就越大，违约风险越高。
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历史上，很多地王就是在房地产周期的波峰高价拿地，随后这部分土地去化困难，导致企业破产，本质上就反映了企业存货过高的风险。当然，存货并不是越低越好，房企必须要有一定的存货才能保证企业连续经营。
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