今日下午3 点，有同业问我，“你们钜派的恒大项目3年期达到10% ，是不是恒大极度缺钱啊？”
如果是普通投资者问我这个问题，我也不会惊讶。
正常情况。
抛开项目合作模式说收益。本身就没法对比的。我们映客的股权项目收益26倍呢，那什么都不问，就说收益高的吓人，岂不是谬误？
这里正好有句话跟投资人说：“传统的债权合作模式已经被资管新规卡死”，私募基金里如果还有人让你购买明确是债权类的私募基金，很明显是不靠谱的。
私募基金里提到抵押的，不靠谱。 但是提到质押是可以的。
都不让发行。
信托里是可以有明确债权性质的。 可以择优考虑。但是有句话，你一定要听。“一般投资者看到的信托产品基本上都不怎么好，可以说是比较差！”别让我说实话。
优质的信托份额。你根本买不到。 什么市政基建啊，信用贷不良资产啊，这类的集合信托，别参与了，刚兑已经取消，没人会为你兜底了。
真正好的信托比如：中信信托的恒大项目 ，一年期7.4% 。是5000万起投。
恒大真正的AAA评级。
给出的数据是 在银行间同业存单AAA级的利率在3百万4.35% ，1亿4.5%。今天的利率。这些优质的信托。早被银行和各个机构买走了。这就是现实。所以银行的利润贡献大部分不是存贷业务。
给个数据，恒大去年的总资产在1.7万亿，负债率71.1% 。正在筹划A股上市中。
其实吧，为何我总是极力给客户推恒大的项目。因为实在是客户占便宜啦。同样是恒大集团做的担保，在中信买不到，在钜派收益还高。
下面我说说最近的这个两年期恒大项目为啥10%？
恒大地产汕尾悦珑湾项目，钜派恒大深汕合作区项目
期限：2年，半年派息
预期收益：9.5%+0.5%
项目用途：用于粤港澳深汕合作区恒大悦珑湾开发建设。
项目亮点：
1，项目合作方恒大集团实力雄厚，房企排名第一位，综合实力强，总资产1.76万亿，负债率71.1%，净利润370亿，港股上市公司。
2，环深圳机会型区域，捕捉价值洼地，受到深汕特别合作区的政策利好，汕尾有望成为深圳外溢的重点区域。项目位于城区品清湖畔，恒大高端系列悦珑湾，当地不限价不限购，碧桂园、富力和雅居乐在周边都有布局拿地，预计今年三季度开盘第一期，楼面成本价4400元，精装修，售价在1.5万-1.7万每平米，回款稳定。
3，项目风控好，钜派作为管理人控制项目70%股权，股权货值30亿，有一种风控叫做掌握项目公司股权，拥有资产并控制资产。
楼面价4400元，售价1.5万元。预计三季度开盘。 利润有多大?这个利息还高吗？
汕尾去年是没有存量房的，目前周边星河湾（1.8-3万均价，1期100多套，1000多人排），不愁卖。5月25.26会组织全国理财师（30人。南方基本抢完了）去深圳考察恒大、和项目现场，3季度开盘，届时客户也可去参观。高铁开通后，广州40分钟，深圳20分钟。
该项目的代建、日常管理（包括审批）都是恒大做的。重大事项我们钜派会参与，包括资金的变动。
上周三，旁边的星河湾项目开盘，没有一分钟售罄9成。汕尾市场远比想象的更火爆！今天星河湾开盘，几秒售罄9成，1.8~2.3万/平，面积183~392平（800平 均价3万楼王这次未开）。
红色的就是售出的。
都是大户型都售完了。恒大这个盘最小的是70平 ，可见到时候不愁卖的吧。
利润和回款不用愁，同时还有 “某些担保措施”来保护投资者的回款安全性。
风控：其实该有的风控都有，和当时合作方圆时候的底牌一样，底层是充足的。
但是这种模式，更看重的其实不是这些底层的担保、回购等等。逻辑很简单，企业真黄了，担保回购没用。
持有股权、抵押才算是实际的资产，但这里有个问题。抵押肯定比担保有效，但是处置时间太长，且目前我们没办法做抵押，只能抵押给金融机构（钜派不算），以往银行委贷、信托。现在的情况就是我们拿不到抵押，哪怕人家愿意给。
所以持有股权成为最有效的，关键点就是【可直接变现】，我们作为大股东，且协议中约定，极端情况（两年还不了钱）我们单方面可以处置资产。 但也有个难点，股权的价值是变化的，起初项目公司就只有一块土地还好说，股权就是土地价值，但后续会根据负债、担保、隐形担保（踩雷）变化。所以需要对项目公司进行严格监控（资产和资金），来保证我们投资人的本金和收益。
设立董事会席位，网银U盾共管等，证章照共管等，都是钜派 极其常规风控。所有项目都有。
这就是我们的项目，平时我也不多分析。 可以对比市场上的所有项目来比。
比我们做的风控还好的公司？合作对手更强的公司？出现极端风险处置资产更强的公司？
好像真有一家。
那就是未来的钜派。
许多不能说的东西就没写出来，很多不能透露的。如有兴趣可以直接公众号回复。我会回复。