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2018.6.19•五月初六•周二
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热点及本地新闻
被绑架的高房价还要持续多久？！
沈阳出台17项措施扩大有效投资
沈阳市房产局推进巡察整改工作
媒体聚焦沈阳打造东北亚“四个中心”
国内新闻
央行：实施好稳健中性的货币政策
北京1至5月商品房销售面积同比降50.7%
济南将自由职业者纳入住房公积金缴存范围
谈“以房养老”的几种公证介入方式
被绑架的高房价还要持续多久？！
需要的东西，任何时候买都是对的！何况房子？！
很多人告诉我，那我万一我买贵了怎么办？万一站岗了怎么办？
我讲过好几次，房子这个东西，刚需自住一定要买，这不是贵不贵、值不值的问题，而是家庭安全感，是你进一个城市手里有没有敲门砖的问题。
如果我们再上升一个高度看，中国依旧处于高速城镇化进程中，并且此过程无法回撤。很多城市从主城区十几、二十几公里的往外拉城市框架、大兴土木、大搞基建、虹吸人口劳动力。
这背后的本质就是无房者用自己的辛勤劳动去建设这个城市，他们所创造出来的财富又通过各种明的暗的税收形式返还给政府，然后政府再通过中国特有的户籍制度想法设法补贴给有房特别是多套房产持有者。
听着很扎心是吧，这就是事实。
你没有房子，你就享受不了城市发展的红利。
你没有房子，你就是一个煤球，烧完了被扫到垃圾箱里然后扔出去！
这个逻辑稍微想想很容易明白。为什么还有这么多人问呢？
下次别问这么幼稚的问题了。
大兴土木，筑巢引凤
什么是房价？一个城市的房价水平，除了自身经济实力，我讲的是真正的经济实力所成就的本地货币购买力需求。其他要素就是由这个城市的大基建和各种市政设施投资规模总量来决定的。
很多强二线中心城市，比如武汉、郑州、成都等地，当地的地方政府都背着巨额债务超前规划城市框架，比如2016年郑州、合肥两地的房价为什么疯涨？背后就是这两个城市框架的超前规划。
如下图：大刀阔斧所规划的郑州郑东新区（手绘，边界不太工整，未勾画白沙）。
耗费巨资凭空造个新城，所以，你要考虑到一个重要问题，就是政府的投入产出。
天下熙熙攘攘皆为利，政府也不例外，你一定要想明白政府费这么大劲儿搞这么多规划建设，它最终的诉求是什么？
什么意思呢？
对于政府来讲，一个在高速发展的城市，政府进行市政基础建设所投入的每一分钱最终都要有回报的，否则这个城市的政府最终要面临破产，资产负债表撕毁。
我们按照目前大多数地方政府的财政收入形式和占比来看，绝大部分城市最终的回报要体现在地价上，也就是地方政府的土地出让收入。
而地价则推升了房价。
最终购房者是谁呢？
一代又一代的，一茬又一茬的年轻人，特别是潜在高收入的人群！
道理很简单，年轻的人才是最优质的煤球，烧的时间长，发热量大。从政府角度来看，一个城市的发展需要持续的投入产出和人群的创造建设。那么一二线城市大兴土木目的其实就是为了把基建搞好后，吸引人才的流入。然后把人才的未来现流金通过购房贷款的形式留在当地。
所以现在为什么强二线城市爆发的抢人大战？特别是连天津这种准一线城市都参与进来，并且天津“海河人才计划”里的抢人优惠政策都快宽松到突破底线的地步？
大家好好琢磨琢磨。
以上都是统述，下面我们具体分析政府的底层逻辑。
大国操盘术
有些话我很直白的告诉大家：高层就是要把整个社会的居民资金和财富往房地产里赶。
肯定有人反驳，国家都说了要严格调控房地产，要抑制炒房，要怎么怎么样……..
如果你觉得我说的是错的，我建议你回家继续去看小猪佩奇去。
为什么我这么说呢？有根据的！
大家好好想想今年初以来高层开的两次重要的会议，银监会召开的全国银行业监督管理工作会和。
好好把下面PPT里标红的两句话，也就是会议的重点精神反复读十遍！！！
政策需要反复的揣摩，然后这两句话，高层说的完全是大白话。聪明人自己琢磨琢磨都能想明白。
当局告诉你：要降低政府和企业的杠杆，减少负债。
当局告诉你：让居民杠杆加的慢一些，但是要加！
换句话说，。
而老百姓加杠杆的主要渠道是什么？不就是买房么？！
还有其他加杠杆的渠道么？
债务学原理：债务不会凭空消失，它只会从一个地方转向另一个地方。
比如，继续从政府和企业部门转移到居民部门头上。GO ON!不要停！
不可摆脱！土地财政！
别指望地方政府能摆脱土地财政。一个字：难！
有人说能不能都效仿深圳？你看看深圳最近的房改，多照顾刚需。
说这话的人都可笑，全国有几个城市能达到深圳一样的经济体量和活力？能达到深圳一样的人群年龄结构？能达到深圳一二十比一这样的抚养比。
深圳乃至广东省可以依靠强大的经济内生力摆脱土地财政，可是西部城市、东北三省和北方众多城市，有几个说你们能摆脱土地财政的？
分税制下，广东被拿走多少税收去补贴一群穷省，自己心里没点数么？
包头、呼和浩特地铁机场都停建了，你还比比啥。
说到土地财政和地方债务，这次国家让政府去杠杆，大家就搬好板凳看地方政府怎么做？！
。
，地方政府和当地企业的财政关系，地方政府对当地土地收入的调整关系。
这里面最重要的就是后者。
你又让政府降杠杆，你还让地方政府要发展，那地方政府只能鼓足劲儿去卖地喽。
看一下这条新闻：
据中原地产统计的数据显示，5月单月，50大热点城市卖地金额创年内最高纪录，合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨幅度高达111.5%；从1-5月来看，50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿，与2017年同期的9503亿相比，上涨幅度高达57.6%，多卖了4520亿。
在全国累计迎来近200次调控的背景下，土地一级市场热情逆势高涨，50大热点城市前五个月合计卖地1.5万亿元，同比暴涨57.6%。
不幸言中！
土地供应没见地方政府多拿出来多少，出让金额倒是暴涨了不少！
学过经济学吧，大家都知道，价格由供给与需求共同决定。
如果你地方政府真想调控当地的房价，你就应该抑制投机和投资的购房需求的同时，另一方面你大量去增加土地的供给。
但现实的情况是，购房需求被抑制了，土地也没见多供给多少！
迄今为止房价基本上是越调越涨，从98年房改到现在我就没见过中国房地产走过一个完整的市场化周期。
为什么？因为政府不多给土地啊！开发商没地拿毛线盖房子啊？空中楼阁吗？
由此造成的结果是，每次政府调控，购房者就认为这是逢低买入的大好机会。因为供给少啊！
刚需，扑街！刚改，扑街！
而地方政府为什么不大量供应土地呢？
道理也很简单，还是分税制啊！
分税制下，地方政府财权小、事权大。靠企业那一点税收，哪够造CBD，哪够去修地铁，哪够修医院学校文化艺术中心？
土地卖一块少一块，所以地方必须通过土地出让金的收入来平衡财政收支。地方政府要最获得储备土地出让收入的最大利益化，最理性的搞法是降低土地的供给，让高价的土地单位价格所带来的上涨收益超过土地销量下降带来的损失。
所以，地方政府都有很强的意愿压低土地供给来获得利益最大化。你看哪个地方政府到年底完成当年的土地供应计划了？
没有！
所以，醒醒吧！购房者你要认清现实！真相就是这么冰冷！
最后，希望大家把此文转发给你的朋友，让更多的人了解刚需刚改的苦衷！知道二线城市“抢人大战”背后的真相！感受到土地财政背后购房者的无奈！
也让更多的人了解真相，希望中国不再被房地产所绑架！中兴事件所付出的代价还不够打脸么？！希望国家能引导资金不要炒房，好好发展科技制造业！不要让“炒房兴邦、实业误国”成为一些人的信仰。（来源：米筐投资）
栋察楼市
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沈阳出台17项措施扩大有效投资
日前，《沈阳市扩大有效投资促进经济高质量发展的若干政策措施》发布，17项举措涉及资金补助、减少税收、优化审批等多个方面。
为支持制造业高端化发展，沈阳市将在机器人及智能装备、航空、新一代信息技术、生物制药及高性能医疗器械等产业链(群)中，每年择优支持一批高端制造建设项目，按年度完成固定资产投资额的5%给予一年期投资补助，最高不超过2000万元；支持农产品深加工发展，每年择优支持一批新增固定资产投资2000万元以上的农产品深加工、农业产业化项目，按两个建设年度完成的固定资产投资额给予不低于10%的补助，最高不超过1000万元。
鼓励盘活老旧厂房。沈阳市提出，工业企业利用老旧厂房翻陈出新，利用存量房产兴办先进制造业、“互联网+制造业”、工业研发设计等项目的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期支持政策以5年为限。过渡期满经批准可按新用途、新权利类型、市场价以协议方式办理。
支持社会领域投资项目。医疗、养老、文化、体育等非营利性项目用地享受政府划拨供地政策，未开发房地产用地依法变更用途，可发展新兴产业和养老、文化、体育等产业。
减少税收方面，企业在2018年1月1日至2020年12月31日期间新购进设备、器具单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用，在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。企业在研发活动中实际发生的研发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按规定据实扣除的基础上，按照本年度实际发生额的50%从本年度应纳税所得额中扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%在税前摊销。
优化审批模式方面，为优化企业投资项目审批，对备案制的投资项目，实行“零要件”网上告知备案；对核准制的投资项目，只保留规划选址、用地预审意见作为前置条件，两个工作日内办结；在施工许可之前，所有审批阶段实行告知承诺制度，可容缺受理。同时，对使用自有土地扩大建设规模的“零用地”技术改造等国家鼓励类的企业投资项目，试行“不再审批”，实行承诺验收制。
此外，沈阳市还将设立政府投资引导基金，其中沈阳市“中国制造2025”产业投资基金、科技创新投资基金、沈阳市PPP基金重点投向战略性新兴产业、创新创业、中小企业发展、产业转型升级、基础设施和公共服务等领域。（来源：辽宁日报）
沈阳市房产局推进巡察整改工作
强化责任担当 坚持立行立改
从实从严抓好巡察整改落实
市房产局
巡察反馈会议召开之后，市房产局组深刻认识到工作中存在的差距和不足，。近两个月来，局组以“马上办”“钉钉子”精神，全力推进巡察整改工作，先后组织召开6次组会和4次局务会，研究整改措施，调度整改进展，推动整改落实。
一是突出以上率下，做到思想认识到位。，坚持从组班子做起，带头落实主体责任，真正把自己摆进去，主动认领问题，一手抓自身整改，一手抓单位和部门整改，层层传导压力、压实责任，形成抓整改落实的工作合力。二是突出问题导向，做到整改措施到位。针对巡察反馈的49个问题，局组逐一进行认真研究，提出了123条具体整改措施，建立了“三清单一台账”，采取“台账式管理”和“销号制落实”方式，让整改问题条目化、整改任务目标化、整改责任具体化。巡察反馈的49个问题，已整改完成43个，剩余6个问题正在整改过程中。三是突出动真碰硬，做到整改成效到位。面对一些棘手、复杂的问题，局组进行深入的讨论研究。如：针对“审计发现问题尚未全部整改”的问题，采取周调度和周报告形式，积极寻求解决的措施和办法;针对“房价增速没有达到国家调控要求”的问题，提出了进一步加大市场调控力度的“新七条”调控措施，实行了“价格联审”制度，开展了违法违规行为专项检查，促进了我市房地产市场平稳健康发展;针对“老旧小区改造协商共建意识不到位”等问题，制定了《老旧小区改造提质试点工作方案》和《关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见》，推行了“三位一体”共管模式。
四是突出长效机制，做到建章立制到位。把集中整改作为治标之举、把制度建设作为治本之策，着力从源头上、根本上健全长效机制。巡察整改以来先后组织各部门建立完善了《市房产局组工作规则》《意识形态工作五项制度》《外出学习及参加会议管理制度》等18项规章制度，将整改措施制度化、长效化，进一步巩固扩大了巡察整改成果。
市房产局组将继续盯紧剩余整改任务持续发力，真正把巡察整改成果转化为加快房产事业发展的强劲动力，不断创造优良的房产营商环境，为推动沈阳新一轮振兴发展作出积极贡献。（来源：沈阳日报）
媒体聚焦沈阳打造东北亚“四个中心”
“沈阳全力打造东北亚四个中心”——2018中国沈阳全球发布仪式，将于今天下午在沈举行。
、海外媒体交流联谊会主办，沈阳市人民政府新闻办公室、沈阳市互联网信息办公室、凤凰网辽宁、沈阳凤之凰传媒有限公司承办。
沈阳市委、市政府全面贯彻落实的精神，结合沈阳振兴发展实际，提出打造东北亚国际化中心城市、科技创新中心、先进装备智能制造中心、高品质公共服务中心(以下简称“四个中心”)的奋斗目标。举办中国沈阳全球发布活动，目的就是要向全世界发布沈阳全力打造“四个中心”的目标、举措、阶段性成果和美好愿景，让世界了解沈阳，让沈阳走向世界。
全球发布活动特别邀请了来自26个国家和地区的52家媒体近60位记者朋友来到沈阳。6月18日至20日，他们将通过参观考察沈阳的文博院馆、工业企业、文创基地，近距离地观察沈阳、了解沈阳。
17日，委内瑞拉侨报总编龙涛在接受本报记者电话采访时表示，沈阳是一座有着悠久历史的文化名城，在海内外有比较广泛的影响。近年来，沈阳经济社会取得快速发展，他非常期待这次沈阳之行。希望未来几天在沈阳的参观采访过程中，用自己切身感受、所见所闻，真实地记录沈阳的新变化、新发展，把沈阳的故事讲给世界听。
在沈期间，海外媒体朋友们将用心感悟，用笔和镜头记录和发现沈阳的美，向更多的海外朋友讲述好沈阳故事，传递好沈阳声音，树立好沈阳形象。（来源：沈阳日报）
央行：实施好稳健中性的货币政策
今年以来，、，实施好稳健中性的货币政策，适时调整和完善宏观审慎政策，加强预调微调和预期管理。灵活运用逆回购、中期借贷便利、常备借贷便利等工具提供不同期限流动性；下调部分金融机构存款准备金率以置换中期借贷便利（MLF），增加银行体系资金的稳定性，积极支持小微企业融资；落实普惠金融定向降准，释放资金4000多亿元；继续运用信贷政策支持再贷款、再贴现和抵押补充贷款（PSL）等工具引导金融机构加大对小微企业、“三农”、扶贫、以及棚改、水利等国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度；扩大MLF担保品范围，有效解决金融机构借用再贷款和MLF时合格担保品不足问题。成立国际金融风险跟踪组，密切关注国际国内经济金融形势变化，引导和稳定市场预期。
总体看，稳健中性的货币政策取得了较好成效，银行体系流动性合理稳定，货币信贷和社会融资规模适度增长，市场利率基本平稳，综合社会融资成本稳中有所下降，金融对实体经济的支持力度较为稳固，为服务实体经济、防控金融风险发挥了重要作用。
一是货币信贷和社会融资规模增长适度。从M2和信贷增速看，2018年5月末，M2同比增长8.3%，增速比2017年末上升0.2个百分点，实体流动性整体趋于稳定。5月份，人民币贷款增加1.15万亿元，同比多增405亿元，小微、涉农领域贷款投放加快。从社会融资规模增长看，1-5月份增量7.9万亿元，同比少增1.44万亿元，5月末同比增长10.3%，、去杠杆政策效应逐步发挥，委托贷款、信托贷款及未贴现银行承兑汇票等表外融资有所下降，债券市场融资有所减少。综合考虑季节波动、资产证券化等因素影响，今年以来社会融资增长总体比较平稳。总的看，要把握好节奏和力度，减少资金空转，平稳有序去杠杆。
二是金融市场利率企稳。目前，10年期国债收益率已从去年底的接近4%下降到3.6%左右。2018年5月，同业拆借加权平均利率、质押式回购加权平均利率分别为2.72%、2.82%，比上年同期低0.16和0.11个百分点，年初以来累计下降0.20和0.29个百分点。
三是债券市场风险总体可控。今年以来，债券发行融资同比回暖，市场利率水平整体呈现下行趋势，尽管出现了一些实质性违约事件，但近期新增违约总体呈点状分布，未呈现风险集中的趋势，是加强市场纪律、有序打破刚性兑付的体现，债券违约率总体水平不高。截至2018年5月末，公司信用类债券违约后尚未兑付的金额663亿元，占余额的比重为0.39%。
当前，中国经济基本面良好，经济增长的韧性增强，生产面指标稳中向好，总供求更加平衡，增长动力加快转换。5月份工业增加值同比增长6.8%，比去年同期高0.3个百分点。1-5月份制造业投资同比增长5.2%，比1-4月份回升0.4个百分点。1-5月份房地产开发投资同比增长10.2%，保持较快增速。新动能增长较快，高技术制造业、装备制造业投资同比分别增长9.7%和8.2%，增速分别比1-4月份加快1.8和0.3个百分点。5月份，美元计价的出口金额增长12.6%，比去年同期高5个百分点。消费平稳增长，对经济增长的基础性作用稳步增强。2018年，中国经济运行仍将保持在合理区间，中国经济潜力大、韧性强，将保持平稳健康增长的中长期良好趋势。
、，密切关注国际国内经济金融走势，实施好稳健中性的货币政策，加强形势预判和预调微调，，把握好政策的力度和节奏，加大对小微企业等实体经济支持力度，健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，积极有效应对可能的外部冲击，稳定市场预期，维护金融市场平稳运行，有序推进金融改革开放，促进经济金融平稳健康发展。（来源：央行）
北京1至5月商品房销售面积同比降50.7%
北京市统计局发布的数据显示，1至5月，北京商品房销售面积为177.7万平方米，同比下降50.7%。其中，住宅销售面积为128.5万平方米，同比下降44.2%。
供给方面，1至5月，全市商品房新开工面积为605.2万平方米，同比下降3.7%，其中住宅新开工面积为352.3万平方米，同比增长24.7%。全市商品房竣工面积为320.9万平方米，同比下降21%，其中住宅竣工面积为157.3万平方米，同比下降7.1%。（来源：新华网）
济南将自由职业者纳入住房公积金缴存范围
为扩大公积金制度覆盖面，支持更多群体通过缴存使用公积金改善基本住房条件，济南住房公积金管理中心近日发布《济南市自由职业者住房公积金缴存使用管理办法》，将自由职业者纳入住房公积金缴存范围。今后自由职业者购房可根据相关规定申请住房公积金贷款，从而享受公积金贷款的实惠。
济南市规定，未与《住房公积金管理条例》中规定的单位存在劳动关系且年满１８周岁，男性未满６０周岁、女性未满５５周岁，在济南正常缴纳社会保险的人员，自愿履行缴存住房公积金义务，遵守住房公积金管理规定的自由职业者，可按照自愿的原则申请设立个人住房公积金账户缴存住房公积金。
对于自由职业者缴存公积金的缴存基数和缴存比例，济南市明确，自由职业者应以本人上一年度月平均收入作为月缴存基数，由个人申报。个人申报缴存基数１万元以上（含１万元）的需提供个人薪金完税证明。月缴存基数不得低于济南住房公积金管理中心公布的当年度月最低缴存基数，不得高于济南住房公积金管理中心公布的当年度月最高缴存基数。缴存比例不得低于１０％，不得高于２４％。住房公积金月缴存额等于月缴存基数乘以缴存比例。月缴存基数、缴存比例可按公积金汇缴年度进行调整。
济南市规定，缴存住房公积金的自由职业者在购买自住商品房时，凡符合《济南市个人住房公积金贷款管理办法》规定的，即可以申请住房公积金贷款。
据了解，《济南市自由职业者住房公积金缴存使用管理办法》将于２０１８年７月１６日起实施。（来源：新华网）
谈“以房养老”的几种公证介入方式
南京市石城公证处公证员费喆在本期大讲堂上通过评析公证热点，讲解继承、遗嘱、养老、理财、意定监护方面的法律知识。在大家关心的以房养老上，费喆认为要注意防骗并讲解以房养老的概念，分析几种公证介入以房养老的方式供大家结合自身情况考虑。
公证介入房屋租金养老
房屋租金养老是指老年人把自己的住房出租取得租金,自己和子女一起居住养老或用所取得的租金到养老院养老。这种方式最大好处是保持了住房的产权继承,老人死后子女可以继承房屋,保证了子女关系的和谐。但租房养老也有弊端，租金收益较为固定,不能抵御物价增长，办理招租、出租等事宜,和房客的沟通,收取租金等问题对老年人来说比较耗费精力,遇上不诚信和霸道的房客会很麻烦。公证处作为法定、中立、长存、安全的资产保管机构，可以解决这些问题。老人将自己的房子出租的钱放在公证处专设的现金管理账户，公证处根据和老人的约定，定期将固定费用支付给养老院或房东。公证机构还会根据约定的时间到老人养老场所回访，以确定老人的生活状况。老人如有应急需要，公证处会把钱支付到医院或老人指定的看护、殡葬机构。
公证介入反向抵押贷款模式的养老
老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,相应的金融机构对借款人年龄、预期寿命、房产现值、未来增值、折损情况以及借款人去世时房产价值进行综合评估后,按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按人的平均寿命计算,将其房屋的残值分摊到预期寿命年限中去,按月或按年支付现金给借款人。当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,将其销售、出租或者拍卖,用来偿还贷款本息。相应金融机构同时享有房产的升值部分。其实就是按揭房贷款的反向运行,在贷款期限内债务余额不断增大,期末一次性还本付息结清贷款方式。
这种模式，公证处陪同老年人与银行签订贷款抵押合同，老年人就银行抵押事宜委托公证处代办。公证处根据与老年人签订委托合同，设立专门账户代管银行贷款。公证处作为资产代管机构，与委托的老年人、相关医疗机构、家政服务机构、殡葬服务机构、金融机构建立长效联系，根据委托人的指示代为支付相关费用。委托人去世后，根据其在公证处所立遗嘱，在支付相关必要费用后，将剩余钱款交由继承人处理。
公证介入售房养老
老人出售住房产权移居养老院,售房款或年金由公证机构按月向老年人支付做养老金使用。老人死亡时，公证机构扣除必要费用后将剩余钱款交付继承人。公证机构对以房养老手续中遗嘱信托法律文件进行公证。老年人只与公证处打交道，避免了与很多部门打交道导致的劳心劳力。公证机构再与其他机构签署协议，对信托财产进行管理和处分。公证机构日常并不负责具体的养老工作，它最大的作用在于监督负责养老的机构和人员根据约定的条件履行养老义务，实现老人养老的意愿，去世之后根据老人的意愿安排后事。公证机构在这个过程中承担两个角色：生前作为老人信托的受托人，去世后作为遗嘱的执行人。为预防风险，公证机构对以房养老手续中老年人与第三方签订的相关合同公证。（来源：扬子晚报）
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