2022-06-05 14:20:30
作者：桂衍民 陈倬婧
来源：证券时报
初生牛犊不怕虎，这话用来形容当前券商资管定向输血地产之举再恰当不过。
楼市的持续低迷令多路资金退避三舍，但券商资管却正通过“集合+信托”的方式，定向加码向一线城市房地产输出资金。目前，此类处于存续期的产品规模就高达100多亿元。
百亿资管输血地产
中证协6月24日公布了最新一批证券公司资管产品备案信息，43只产品中至少有两只产品资金最终投向房地产，分别为西藏同信证券·同心浙江长兴市政建设集合资产管理计划和浙商金惠来宾城投集合资产管理计划。
产品信息显示，同心浙江长兴市政建设集合资管计划主要用于长兴石泉安置房二期工程项目的建设，预计发行规模为3000万元；金惠来宾城投集合资管计划则主要投资于中原财富·安益249期·来宾城投流动资金贷款项目开放式集合资金信托计划A类信托，后者资金用于向广西来宾市城市建设开发投资公司发放信托贷款，实质依然是投向房地产。
统计数据显示，现有的存续期券商资管产品中，至少有近200只产品都是以地产贷款形式最终投向了房地产。其中，采取的最常见形式就是集合资管产品“套”信托产品，即券商资管产品募集资金主要投资对象为购买对应的信托产品，对应的信托产品则以信托贷款形式投向房地产。
从统计结果看，上述券商资管产品实际募资规模合计超过100亿元，单一产品资金规模并不大。最大的一只产品实际募资才5.15亿元，为国泰君安君享融通六号限额特定集合资产管理计划，主要投资对象为假日酒店集合资金信托；最小的产品规模仅为1000万元～2000万元之间，此类产品至少有4只。
据一位券商资管销售经理介绍，这类产品之所以采取资管产品套着信托方式，主要是为了规避产品审批中的繁琐手续，尤其是券商资管资金投向房地产，除了走专项资管通道外，目前小集合在政策上尚未完全放开。但如果绕道信托，则可方便实现。
据悉，此类集合资管套信托计划的产品，多是券商事先物色的项目，因目前专项资管审批的不可预期性，而被迫走信托通道；在少数情况下，信托公司也会主动找券商合作，因为单个信托计划的自然人人数不得超过50人，而券商集合资管计划则宽松得多。
加码一线城市地产融资
随着全国房地产市场持续低迷，券商资管资金流向房地产方向正发生变化。
小杨是深圳一家私募公司销售人员，最近她在为中部地区某省会城市旧城区地产项目四处寻找融资通道。但让她没想到的是，银行和信托全部拒绝了，她最后只好找到券商资管和基金子公司，依然没有成功。
“三四线城市的项目现在基本不做，二线城市需要看项目情况，一线城市的项目依然全力推进。”北方某券商深圳地区的一位业务经理表示。而在此前，该公司对一二线城市的地产项目基本来者不拒。
“去年之前，最终投向地产的集合产品非常好销售，一两个亿规模产品只要收益达到10%，两三天就会被抢购一空，现在银行理财产品对二线地产的项目都退避三舍。”某上市券商机构销售部一位负责人说。
正因为这些原因，券商资管现在对一线以外城市的地产项目融资加大了审核力度，不仅对收益有要求，对开发商资质、项目位置、抵押率等都有严格的限定，任何一条不达标可能最后都无法开展。
不过，京沪广深这些一线城市地产项目依然抢手。据证券时报记者了解，不少券商对这些一线城市的地产项目，只要开发商资质不是太差，抵押率不是太低，收益率能达到9%左右的项目还是非常欢迎的。
警惕集合资管产品基础资产坏账
对于定向输血地产的券商集合资管产品而言，狼真的来了，这一次缘于基础资产的变质。
随着信托地产项目贷款兑付危机及债券违约频发，渠道提供方也被牵涉进来。由于券商一些资管产品采用“集合+信托”运作模式，而距离卷入漩涡的危险越来越近。
相关资料显示，为规避政策约束和追求更高收益，越来越多的券商资管集合计划将信托集合计划、债券类产品纳入投资范围，甚至不少证券公司直接针对某一款信托产品发行集合计划，定向为地产项目输血，抑或专门发行集合计划用于购买被市场称之为“垃圾债券”的中小企业私募债券。
暂且不讨论这类产品合规与否，但仅从风险角度而言，就值得投资者警惕。常话说，不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里，其实就是要求分散投资，从而达到分散风险目的。但那些针对某一款信托产品发行的集合计划，似乎忘记了这句谚语。
如果该类集合产品购买的信托还是专门投资某一地产项目的信托贷款，那风险程度无疑会上升。而根据通常的经验判断，流入信托渠道的地产贷款项目，往往是银行筛选后不愿做或做不了的项目，要么是三四线城市的项目。这些项目，也是当前信托兑付危机频发区域。
而在债券市场，最近最受关注的莫过于接二连三出现的债券违约事件。9月1日，信达证券公告称，“13华珠债”的发行方华珠（泉州）鞋业公司未能于8月25日付息日兑付利息800万元，已构成违约。8月29日，华锐风电公告提前购回部分公司债的提议，也再度引发市场关于公募债本金违约的话题。此前已爆出违约的还有“13中森债”、“12华特斯”、“12金泰债”和“12津联债”。
“本集合计划投资中小企业私募债的投资比例为：占资产净值0%～100%”——在不少资管产品投资范围一栏，我们常常看到这样的表述。这意味着，该集合计划投资私募债券比例最高可以达100%。如果投资的私募债正好出现违约，该集合资管计划必然会被卷入兑付漩涡。
不少研究机构认为，私募债在今年四季度才迈入集中兑付高峰期，当前所暴露的风险或仅为“暴风雨来临的前奏”。而对于地产行业，业内一致看法是，投资的黄金期已经结束，后续地产投资将进入一个震荡下行区，那些承诺高收益的地产项目恐怕也会跟私募债一样，风险逐步暴露出来。
债券、地产的风险已逐步被引爆，信托公司已有不少被卷入其中，这两年大力发展资管通道业务的证券公司，能否置身事外，目前仍待观察。面对基础资产变质，而根据其设计的集合资管产品，这次真的应该提高警惕了。
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